Вчера мы с вами разбирались с определением термина «ипотека». Напомню, что ипотека – это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. Обращаю внимание: во владении и пользовании. Какого правомочия не хватает? Правильно, право распоряжения.
Повторю еще раз: право собственности включает в себя три правомочия:
- право пользования,
- право владения,
- право распоряжения.
Именно право распоряжения ограничено, когда приобретаемый в ипотеку объект недвижимости находится в залоге у банка (то есть в обременении). Распорядиться им возможно только после выплаты полной суммы долга и снятия обременения. Об этом процессе чуть позже напишу, теперь же вернемся к общим вопросам ипотеки, а именно субъектам ипотечного кредитования и их функциям.
Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Субъекты ипотечного правоотношения – это залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель – лицо, принявшее это имущество в залог. Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения. Субъектами могут быть как физические и юридические лица, так и государственные и административно-территориальные образования.
Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции
1. Заемщики: приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту.
2. Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения): максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам.
3. Продавцы жилья (физические лица): выгодно продать жилье.
4. Риелторские организации (лицензированные продавцы): выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение.
5. Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России.
6. Страховые компании: полное страховое сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли.
7. Оценочные компании: оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов.
8. Операторы вторичного рынка: приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов.
9. Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги): максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ипотечные ценные бумаги.
10. Органы опеки и попечительства: контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан.
11. Государство: преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья.
Таким образом, мы видим, что субъектный состав рынка ипотечного кредитования разнообразен, каждый игрок имеет свои цели, реализует функции, которые зачастую взаимосвязаны. После событий февраля 2022 года мы видим эдакое замирание рынка ипотечного кредитования в силу высокой ставки на «вторичку» и существенного повышения ставки на некоторые льготные программы. Прогнозы делать не берусь, сейчас очень высокая степень неопределенности всех факторов. Завершу лишь банальной фразой: время покажет.