Автор статьи: директор юридической компании ООО «Форлекс» г. Челябинск Николай Александрович Попов
Квартира –это главная ценность обычного гражданина России. Потерять квартиру или деньги, которые были отложены на нее – смерти подобно. Люди переживают, люди боятся, люди перестраховываются при покупке квартиры, но все равно совершают ошибки.
Отмечу, что продавать квартиру намного безопаснее, чем ее покупать. В сущности, вы продаете свою вещь, за которую должны получить деньги. Поэтому единственная задача – это их получить. Для того чтобы избежать проблем с оплатой не нужно подписывать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой, не стоит предусматривать условие в договоре, при котором вы получаете деньги после регистрации наличным путем от покупателя (речь не о безопасной сделке или нотариальном депозите).
При продаже квартиры вы должны получить свои деньги либо сразу при подписании договора, либо с помощью специального счета в банке или у нотариуса, с счета которого можно снять деньги при условии регистрации сделки.
В то же время, если вы покупаете квартиру, ни в коему случае не отдавайте свои деньги до того, как сделка будет зарегистрирована.
Естественно, далеко не все продавцы являются добросовестными гражданами, и вполне возможен вариант, что квартира окажется в аресте, либо в регистрации сделки откажут, а вы уже отдали свои деньги.
С учетом того, что не рекомендовано продавцу брать деньги после регистрации сделки, а покупателю отдавать деньги до ее регистрации, оптимальный вариант – это безопасная сделка.
Такая форма оплаты удобна как добросовестному продавцу, так и добросовестному покупателю. Если кто-то не соглашается на такой вариант, есть основания для возникновения сомнений в честности стороны, которая отказывается заключать безопасную сделку.
Расходы, которые вы понесете на такой формат отношений незначительные по сравнению с риском потери денег или квартиры. Банк или нотариус предоставляют счет, на который вносятся деньги до момента совершения сделки, но вот продавец их получает только тогда, когда сделка зарегистрирована. Такая форма расчета защищает обе стороны.
Обращаю ваше внимание, что многие продавцы желают уйти от налога и предлагают следующий способ расчета. Покупатель платит часть официально, а остальную сумму, например, в размере 1 000 000 рублей отдает наличными.
Отмечу, что риск потери суммы, которая передается наличными, будет существовать, даже если вы составите договор. Обычно на дополнительную сумму, которая не фигурирует в официальном договоре купли-продажи квартиры, составляется договор на неотделимые улучшения. Это могут быть окна, встроенная техника, иное оборудование и даже мебель. Продавец должен составить расписку о получении с вас денег с указанием своих паспортных данных и основания получения денег.
Отмечу, что и такая форма не является идеальной. Так как может возникнуть ситуация, при которой в регистрации сделки откажут, либо договор признают недействительным, тогда вы, например, вернете свою сумму, которую вы проводили по безопасной сделке в счет оплаты за квартиру, а вот ту часть, которую вы отдали за неотделимые улучшения в размере 1 000 000 рублей, возможно, вы уже не вернете. Конечно, суд вынесет решение в вашу пользу, но будет ли платить должник – это большой вопрос, так как количество тех, кто избегает финансовой ответственности с каждым годом в России все больше и больше, а институт банкротства, который позволяет списать большую часть обязательств, вообще донельзя распустил безответственных граждан.
Поэтому если вы и соглашаетесь на оплату за неотделимые улучшения, просите снижения стоимости квартиры, так как вы принимаете на себя определенные риски за экономию продавца на оплате налогов.
Какие могут быть пороки в квартире?
Оснований для получения проблем после покупки квартиры довольно большое количество, ниже я кратко изложу перечень потенциальных проблем.
1. Нарушение прав несовершеннолетних
2. Недееспособный продавец. Речь о собственниках пожилого возраста, которые потенциально могут оказаться не понимающими значения своих действий.
3. Доверенность. Порок в полномочиях лица, осуществляющего сделку.
4. Права супругов.
5. Исполнительное производство и аресты.
6. Подделка документов.
7. Банкротство.
8. Наследство.
Как видите, перечень довольно широкий. И все эти нюансы нужно проверять. В российском законодательстве есть такое понятие как добросовестное поведение. В отношениях по купли-продажи недвижимости это имеет важное значение. Если вы действовали добросовестно, то есть выполнили все изложенные ниже действия, то сделку могут не признать недействительной, даже при наличии порочности в ее совершении, если будет доказано, что вы добросовестный приобретатель.
Вам необходимо:
1. Заказать выписку на квартиру из ЕГРН.
2. Обратиться к юристу за письменным заключением оценки правовой составляющей сделки.
3. В случае, если участвуют несовершеннолетние в сделке, проверить согласие органов опеки на совершение сделки.
4. Если продавец старше шестидесяти лет, то просить получить справку о психическом состоянии.
5. Проверить продавца в базе исполнительных производств на предмет наличия долгов.
6. Проверить продавца в базе банкротных дел.
7. Получить согласие супруга на продажу квартиры, если продавец в браке.
Обязательно нужно сохранить всю информацию о том, как вы нашли квартиру, сделать скриншот объявления о квартире. Все действия по получению справок и заключений юристов также сохранить в отдельной папке на ближайшие пять-десять лет, так как срок давности по некоторым спорам может исчисляться с момента, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нарушении своих прав.
Будьте внимательны при покупке квартиры!
Продолжение следует.
Получите квалифицированную юридическую консультацию позвонив по телефону 8 908 091 22 90