Рассмотрим цены на недвижимость в Анапе, проследим их динамику за последние месяцы и сделаем прогноз на ближайшее будущее.
Цены и их динамика
Цены на недвижимость в Анапе после некоторой паузы снова пошли вверх. Я ожидал этого повышения, но думал, что оно начнётся позже.
Чтобы не быть голословным, приведу конкретные цифры. Начнём с первичного рынка. Собрал самые свежие обновления по ценам в нескольких жилых комплексах:
ЖК "Чёрное море" (за март 2 раза поднимались цены):
- 1-комн. квартира - от 5 200 000 рублей;
- 2-комн. квартира - от 6 800 000 рублей.
ЖК "Бархатный сезон" (в марте цены поднимались 1 раз):
- 1-комн. квартира - от 6 100 000 рублей;
- 2-комн. квартира - от 7 200 000 рублей.
ЖК "Holiday House" (в марте цены поднимались 1 раз):
- студия - от 6 285 000 рублей;
- 1-комн. квартира - от 8 100 000 рублей;
- 2-комн. квартира - от 12 400 000 рублей.
Для наглядности привожу график динамики цен в анапских новостройках. Если в феврале 2022 года средняя стоимость квадратного метра составляла 165 148 рублей, то в марте этот показатель достиг 204 561 рубль.
Отмечу, что не все застройщики в Анапе повысили цены, кое-где они остаются на прежнем уровне несколько месяцев:
- студия - от 4 200 000 рублей (у застройщика их не осталось);
- 1-комн. квартира - от 5 190 000 рублей;
- 2-комн. квартира - от 7 230 000 рублей.
- студия - от 4 900 000 рублей;
- 1-комн. квартира - от 5 970 000 рублей;
- 2-комн. квартира - от 7 800 000 рублей.
Застройщики поднимают цены, либо оставляют без изменений, но никто стоимость не снижает.
Схожая ситуация и на вторичном рынке. Если в начале весны мы могли предложить нашим клиентам студии за 3,95 млн. рублей, то сейчас, в начале апреля, минимальная стоимость такой квартиры составляет не менее 4,2 млн. рублей. Здесь я привожу пример студии без ремонта в ликвидных ЖК, сданных в недавнем прошлом (т.н. "свежая" вторичка). Рассчитывать на стоимость квадратного метра ниже 150 000 рублей в таких домах не стоит.
Общий график по вторичному жилью выглядит так:
Обращаю внимание, что вторичный рынок неоднороден. Локомотивом роста цен на нём являются квартиры в недавно сданных домах, с современными планировками и оборудованными придомовыми территориями. Наоборот, в старых домах ("хрущёвках") цены расти, на мой взгляд, не будут, и при покупке квартиры можно даже поторговаться с продавцом по поводу скидки.
Как обстоят дела в других городах?
Сравним графики с ценами недвижимости на вторичном рынке в Геленджике, Новороссийске и Краснодаре (на примере 1-комнатных квартир).
В Геленджике средняя стоимость квадратного метра в марте составила 310 400 рублей, что на практически на треть выше, чем в Анапе (215 356 рублей).
Новороссийск практически догнал Анапу по средним ценам. В марте стоимость "квадрата" здесь выросла до 201 219 рублей. Если раньше цены на жильё в Новороссийске заметно отставали от анапских, то в последние 2-3 года ситуация начала меняться - благодаря активному строительству в Южном микрорайоне.
Таким образом, Новороссийск объединил в себе как преимущества жизни рядом с морем, так и плюсы индустриального города, где не возникнет проблем с трудоустройством.
Также на стоимость влияет введённый в Новороссийске мораторий на новое строительство, что существенно ограничивает количество предложений на рынке жилья.
В Краснодаре, наоборот, цена в марте снизилась по сравнению с февралём и составила 155 942 руб./кв.м. Я связываю это с тем, что конкуренция в краевом центре в разы больше, чем в прибрежных городах, поэтому в таких условиях сложно удерживать цены на прежнем уровне. Собственники вынуждены идти на снижение, чему способствует и постепенное снижение спроса.
Прогноз динамики цен
Очень многое на рынке недвижимости будет зависеть от внешнеполитической ситуации . Как видно из новостных сводок, проведение спецоперации затягивается, а санкции ужесточаются.
Сложно сказать, как долго продлится активная фаза спецоперации. Но даже после того, как закончится острая фаза и стороны придут к какому-то соглашению, санкции с нашей страны одномоментно не снимут. Следовательно, как минимум в ближайший год экономическая ситуация лучше не станет. В таких условиях рассчитывать на улучшение покупательской способности населения не приходится.
Ипотечные ставки выросли до 22-25%, льготная ипотека выросла с 7% до 12% годовых. В условиях, когда половина сделок на вторичном рынке совершалась с использованием ипотеки заградительные ипотечные ставки снизят покупательский спрос примерно в два раза. Поэтому спрос на недвижимость, особенно на вторичном рынке, будет снижаться. Не заметить этого продавцы не смогут.
Как поведёт себя в такой ситуации рынок недвижимости?
По законам экономики, когда снижается спрос, то вниз идут и цены. Однако сейчас на рынке недвижимости мы наблюдаем иную ситуацию. Ожидаемая годовая инфляция по самым скромным прогнозам составит 20%. Чтобы продавать квартиру в таких условиях, нужно чётко понимать, куда пойдут вырученные от продажи деньги, иначе они могут быстро обесцениться.
Поэтому собственник сейчас сто раз подумает, прежде чем выставлять квартиру на продажу, и скорее всего выставит её по завышенной цене, уже с учётом инфляции.
Таким образом, даже при снижении спроса не стоит ожидать, что цены на недвижимость в прибрежных городах пойдут вниз.
Какой будет ситуация в экономике в целом?
Как я уже отметил, даже после окончания военной фазы спецоперации ситуация в экономике сразу лучше не станет, санкции быстро никто не отменит. А это значит, что рассчитывать на улучшение состояния экономики можно только опираясь на те решения, которые будут приняты в Кремле.
На данный момент из тех решений, которые я наблюдаю, какую-то надежду на укрепление экономики вселяет только указ Президента о продаже газа и других товаров за рубли. Это снизит нашу зависимость от доллара и поддержит национальную валюту.
Но главные изменения, на мой взгляд, должны произойти только после смены так называемых элит. Кто бы что ни говорил, но Россия - особенная страна, у нас державный менталитет. В России всегда был "царь", всегда роль личности у власти была доминирующей во внешней и внутренней политике.
Не сомневаюсь, что есть теневые фигуры, которые помогают, либо манипулируют первым лицом государства, но роль личности у руля в России всегда неизмеримо выше, чем роль лидера на Западе.
Поэтому, какие бы правильные законы в России ни писались, они ничего не дадут, пока правящие элиты не будут заинтересованы в развитии и процветании государства.
Отсюда вывод: пока мы не увидим смену людей в окружении нашего лидера, ни о каких позитивных изменениях в экономике можно не мечтать. Пожалуй, "первой ласточкой" в этом направлении стал отъезд из страны Анатолия Чубайса. Надеюсь, что этот процесс будет развиваться и дальше.
Но что мы наблюдаем на сегодняшний день в сфере строительства? Все решения, принятые с целью поддержания рынка недвижимости, были в пользу застройщиков:
- освобождение от уплаты неустоек дольщикам в рамках ДДУ;
- освобождение от обязательств по срокам сдачи;
- субсидирование кредитов;
- упрощение процедур оформления строительной документации;
- принципиальное разрешение на поэтапное раскрытие эскроу-счетов.
При этом в пользу дольщиков за всё это время не было принято ни одного закона. О каком повышении спроса можно говорить в таких условиях?
Наглядно текущую ситуацию со спросом на недвижимость можно проследить с помощью сервиса wordstat.yandex.ru. По запросу "купить квартиру в Анапе" вырисовывается следующий график.
Это полезная информация и для продавцов, и для покупателей. Думаю, что спрос и дальше будет снижаться, но снижение цен на ликвидные объекты мы вряд ли увидим в условиях высокой инфляции.
Поэтому, если вы планировали купить жильё в Анапе, то смысла тянуть с этим уже нет. Записывайтесь к нам на консультацию по бесплатному телефону +7 (800) 350-34-54, чтобы мы могли познакомить вас с наиболее интересными для приобретения вариантами недвижимости на побережье.
Видеоверсия статьи:
С уважением, Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России.
Ссылки на все мои соцсети ‒ https://taplink.cc/andreivorsov
