Сдавая в аренду апартаменты важно учесть, что рынок аренды устроен также как и любой другой – чем больше риск, тем выше доходность. А чем стабильнее доход, тем он ниже. К примеру, посуточная аренда позволяет получать бОльшую годовую доходность, но есть риск того, что ваш апартамент не будет загружен в сезон. Долгосрочная аренда в этом отношении показывает более стабильные результаты, но и доходность составит 8-11% годовых.
В отличие от покупателей квартир, у владельцев апартаментов есть выбор между двумя путями по управлению доходной недвижимостью:
- Купить апартаменты и сдавать самостоятельно, а может и вовсе найти агента, который будет за вас сдавать. В этом случае вы сами определяете стратегию сдачи апартаментов и занимаетесь привлечением арендаторов, рекламой, ремонтом и пр.
- Купить готовый бизнес: апартаменты, оснащение и управление от УК сразу. Управляющая компания снимает с владельцев недвижимости все заботы о содержании жилья и общении с арендаторами. Она берет на себя поиск, обслуживание, обеспечивает безопасность и загрузку.
И у обоих вариантов есть свои плюсы и минусы. Конечно, в первом случае можно пока сэкономить на оснащении и позже выбрать вариант управления…НО! тут кроется несколько опасных моментов.
С чем может столкнуться проект, где только часть апартов в УК, а часть сдается самостоятельно?
Неуправляемость
Шум, мусор, громкая музыка среди ночи и пр. Ни собственник сдающий сам, ни отель не сможет гарантировать комфортное проживание своему гостю, если нет единого управления. Поскольку апартаменты – это не жилой фонд, то и не работает жилищный кодекс. Регулировать проживающих может только УК, но для этого она должна иметь договорные отношения со всеми проживающими (от арендаторов до собственников), со строгими правилами и жесткими штрафами.
Демпинг
В долгосроке он особенно сильный! Конкурировать с возможностями УК по рекламе и привлечению клиентов частному арендодателю крайне дорого, а значит не выгодно. Проще снизить цену и этим постараться перетянуть клиента к себе. И когда таких «самостоятельных» много, то общий ценовой фон снижается и сильно мешает УК поддерживать высокую цену за хороший продукт и сервис.
Репутационные риски
Репутацию УК могут подмочить и без ее участия. Мало кто из гостей реально понимает, что он живет не в отеле, а в номере напрямую от собственника. Поэтому, если ему что-то не нравится, отзыв он оставит, скорее всего, именно отелю.
А еще, выбрав апартаменты для самостоятельного управления, в проекте, где работа с УК не обязательна, вы получите большое количество конкурентов.
Поэтому, честно говоря, если уж вы решили отказаться от действительно пассивного дохода и самостоятельно заниматься сдачей в аренду, то выбирайте проект апартаментов, где без управления лишь малая часть (20-30% номерного фонда) или жилье, где купивших для сдачи будет существенно меньше тех, кто купил для личного проживания.