На фоне нового кризиса привычную инвесторам модель «вложить, чтобы приумножить» постепенно вытесняет более актуальная: «вложить, чтобы сохранить». Каждый с осторожностью выбирает доступные и понятные ему средства с поправкой на текущие экономические процессы. Рост мировой инфляции и ставок рефинансирования крупнейших ЦБ склоняет инвесторов в сторону таких активов как банковские вклады, облигации федерального займа, золото и недвижимость. Какие из вышеназванных инструментов лучше подходят под категорию защитных активов – вопрос спорный. И все же есть ряд нюансов, на которые я обращаю внимание.
Многих граждан ныне подкупает недавнее повышение Центробанком ключевой ставки до рекордных 20%. Казалось бы, идеальный момент для вклада. Но речь идет о временной мере ЦБ. В условиях санкций и изменения обменного курса рубля регулятор пошел на этот шаг во избежание паники среди населения. Поскольку массовый отток больших сумм из банков разрушает финансовую систему.
Нынешние вклады под 15-20% неслучайно оформляются на три месяца. Уверен, по истечении этого срока процент понизится и в ближайшем будущем опустится до уровня, не превышающего 10%. Нужно учитывать: банки платят по вкладам из средств, полученных от плательщиков по кредитам. Бизнес же не сможет подолгу тянуть кредиты по ставке 20%. Как итог банки накопят долги перед вкладчиками и обанкротятся. С учетом таких обстоятельств я рассматриваю вклады в качестве средства по защите части собственных сбережений от инфляции, и не более.
Облигации федерального займа. Этот инструмент извлечения прибыли эффективен в руках опытного игрока на рынке ценных бумаг и сулит выгоду только в случае удачного входа. По оценкам Банка России, годовой уровень инфляции вследствие рецессии и дефицита достигнет 20%. При таком показателе рассчитывать на выгоду от ОФЗ не приходится. Месяцем ранее инвестор мог получить по облигациям 15% годовых и более. Теперь же момент упущен.
Не внушает доверия уровень защищенности этого вида активов. Так, в конце марта одна из структур Мосбиржи принудительно продала облигации клиентов столичного брокера «Универ Капитал», чтобы рассчитаться по его долговым обязательствам. В результате сотни граждан потеряли ценные бумаги безвозвратно. И подобная ситуация возможна для других брокеров, полагают участники рынка. Аналогичный исход ожидает держателей облигаций и при наступлении технического дефолта.
Единственными защитными активами, особенно в текущей экономической ситуации, мне представляются материальные ценности. Прежде всего – недвижимость и золото. Не обезличенный металлический счет, а металл в натуре. Поскольку золото торгуется на мировых рынках в долларах, его приобретение сродни вложению в эту валюту. Тем самым покупатель защищает сбережения от обесценивания рубля.
В начале марта Госдума приняла закон об отмене НДС на покупку слитков для физических лиц, что увеличило спрос. Однако есть подвох для тех, кто хочет заработать в краткосрочной перспективе – через год-два: покупка слитка обойдется дороже его продажи. К примеру, разница в Сбере сейчас достигает 15,5%. Столько покупатель теряет уже на старте. И с большой вероятностью потеряет при перепродаже, если решится хранить слиток в домашних условиях. При обнаружении даже незначительных повреждений стоимость слитка дополнительно упадет. Недаром золото советуют держать в банковских сейфах. Но плата за такую услугу опять же ведет к снижению доходности.
Надо иметь в виду, что инвестиции в злато предполагают прибыль от роста его стоимости годы, а то и десятилетия спустя. При этом цена драгметалла часто зависит от акций США и повышается по мере падения их стоимости. Чего пока мы не наблюдаем.
Почему доходные апартаменты?
Основную часть моих активов не первый год составляет доходная недвижимость. Для меня она остается инвестиционным инструментом, в котором удачно сходятся несколько преимуществ. На фоне драгметаллов недвижимость менее подвержена влиянию геополитики. При этом также не исчезает в результате обвала рынков, краха банковской системы, технического дефолта и гиперинфляции. Вместе с тем помимо выгоды от последующей перепродажи собственник при желании зарабатывает и на аренде. То есть получает доход как в будущем, так и в настоящем времени.
Недвижимость в ликвидной локации, как и золото, стабильно дорожает, поглощая инфляцию. И тренд на увеличение цен в ближайшие десятилетия вряд ли изменится. Так, по данным порталов ЦИАН и BN, стоимость м² в Петербурге за 22 года выросла в 19 раз. Разумеется, цифра обобщена и в большей степени применима к центральным районам города.
Росту цены способствуют внутренняя миграция и туризм. Росстат назвал город на Неве третьим регионом страны после Москвы и Подмосковья по числу прибывающих переселенцев: 185 тысяч человек только в 2020-м. А годом позже GQ Travel Awards и OneTwoTrip в очередной раз признали Северную столицу лидером туристической отрасли по выбору россиян.
Седьмой год я с партнерами запускаю апарт-отели в центрах Петербурга и Москвы и сам вхожу в число инвесторов этих отелей. Мы находим исторические здания, привлекаем средства партнеров и переделываем неиспользуемые квадратные метры в доходные студии и мини-офисы. После чего собственные управляющие компании обеспечивают инвесторам стабильный пассивный доход.
Рост капитала 23% в год – как достичь?
Сейчас я инвестирую в доходные апартаменты на Садовой, 53. Объект расположен в центре Северной столицы напротив живописного Юсуповского сада, в 550 метрах от станций метро «Сенная площадь», «Спасская» и «Садовая». В шаговой доступности Невский проспект, Мариинский театр, Исаакиевский Собор, множество кафе и ресторанов на любой вкус.
Сам дом – классическая «сталинка». Наши строители сохранят его внешний вид и проведут работы только в помещениях. Недавно там завершились демонтажные работы и начался основной этап реновации. Осенью 2022 года объект откроет двери для постояльцев. В шестиэтажном здании заработает отель 3* на 101 номер.
В течение месяца со дня открытия купившие здесь студии инвесторы начнут получать пассивный доход от аренды. Прогнозирую доходность от суммы вложения – 8% годовых на руки. Добавим к этому рост стоимости недвижимости в этой локации. По статистике сайта BN, за последние четыре года квадратный метр в Адмиралтейском районе вырос в цене на 64% – прирост более 15% ежегодно. И с учетом ускорения инфляции этот показатель вряд ли уменьшится.
Складываем доходность с минимальным показателем ежегодного удорожания недвижимости. Итого рост капитала для инвестора достигает 23% в год. Меж тем приобретенный апартамент остается в собственности покупателя. Более того ожидаю, что в течение месяца после запуска апарт-отеля мы добьемся присвоения отдельного кадастрового номера для каждого юнита. Этот пункт изначально прописывается в договоре купли-продажи.
Цены апартаментов на Садовой, 53 пока начинаются от 4,7 млн рублей, что соответствует уровню 2021 года. Но с учетом инфляции подорожание неизбежно. Отделка и полное оснащение включены в стоимость. На текущий момент в продаже на объекте осталось менее половины от общего числа студий. С учетом скорого подорожания и возросшего спроса на недвижимость в этом районе уверен, что свободные юниты раскупят в течение месяца.
Проматывайте вниз, чтобы узнать об объекте больше и записаться на просмотр.