С 1 октября 2015 года в российском законодательстве появился институт банкротства гражданина. Поэтому теперь перед совершением сделок, в том числе по приобретению недвижимости, нужно проверить: отсутствуют ли у продавца долги?
Для чего стоит проявить такое пристальное внимание к финансовому положению продавца? Дело в том, что наличие просроченной задолженности может явиться основанием для признания сделки по приобретению квартиры недействительной.
При какой задолженности гражданина могут признать банкротом, а его сделки оспорить?
- Долги могут быть как перед юридическими лицами (банки, поставщики коммунальных услуг, микрофинансовые организации, работодатель и другие), так и перед физическими лицами (например, по расписке, в результате причинения вреда, алименты).
- Сумма задолженности 500 000 рублей и более.
- Период просрочки 3 месяца и более.
Если имеют место все три обстоятельства, то присутствуют признаки банкротства.
В некоторых случаях должника могут признать банкротом и при меньшей сумме долга. В таком случае должнику приходится обосновать суду причины своей несостоятельности и доказать, что он действительно не способен исполнить требования кредиторов.
Какие сделки могут быть признаны недействительными?
- Сделка с занижением цены, так как ухудшает для должника условия по сравнению с аналогичными сделками.
- Сделка совершена с целью причинения вреда интересам кредиторов.
Причем во втором случае цель причинения вреда правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признакам банкротства.
Что будет, если сделку признают недействительной?
Недвижимость вернут продавцу для включения ее в конкурсную массу и продажи с публичных торгов, а покупатель встанет в очередь кредиторов для возврата уплаченных по сделке сумм. Сколько будет таких кредиторов, желающих получить свои деньги от должника-банкрота, неизвестно. Ясно только, что риск не дождаться своих денег для покупателя достаточно велик.
Какие сделать проверки, чтобы не заключить сделку с банкротом?
В первую очередь зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов и в разделе «Поиск исполнительных производств» проверить: не возбуждено ли исполнительных производств в отношении продавца?
Несомненное значение имеют проверки на сайтах судов по месту нахождения квартиры и по месту жительства продавца: здесь можно узнать о тех долгах, информация о которых приставам-исполнителям ещё не поступила.
Не лишним будет попросить продавца предоставить справку из Бюро кредитных историй. Она даст сведения о той просроченной задолженности, которая пока не взыскана в судебном порядке.
Кроме долгов продавца насторожить покупателя должна и частая смена собственников на приобретаемую квартиру (об этом можно узнать, заказав в Росреестре выписку о переходе прав). Если в течение последних трёх лет кроме продавца у квартиры были ещё владельцы, то их также нужно проверить на отсутствие долгов.
Покупка квартиры — ответственное дело. Однако внимательная подготовка документов к сделке с выполнением необходимых проверок поможет избежать негативных последствий.