С каждым новым кризисом в России из магазинов пропадают сахар, соль и гречка. Те, у кого есть накопления, предпочитают вкладываться еще и в недвижимость — она все-таки стабильнее, чем валюта. Но нельзя просто взять и купить квартиру — если она окажется неликвидной, то ее не получится не только продать, но даже сдать в аренду.
Эксперты компании «Метриум» подсчитали: при резком ухудшении экономической ситуации в жилье планирует вкладываться каждый восьмой россиянин. В основном это непрофессиональные инвесторы, которые знают, что так можно, но не знают — как именно. Какое жилье принесет прибыль инвестору?
1. Доступное. Инвестировать лучше в доступные варианты жилья. Когда проходит самая острая фаза кризиса, на рынке остаются покупатели, которые ищут квартиры для себя, а не для инвестиций. Они хотят сэкономить, причем вне зависимости от их бюджета.
Девальвация рубля ведет к росту цен и снижению рублевых доходов, так что возможный бюджет покупки тоже сокращается. В условиях кризиса ликвидность квартиры приравнивается к ее стоимости. Продать быстро можно только самые недорогие варианты жилья в своем классе.
Поэтому начинать нужно с выбора сегмента рынка, локации и жилого комплекса — в зависимости от бюджета. В Москве цены на квартиры в массовых новостройках начинаются от 4,9 млн рублей за 15-метровую студию.
Стоимость «однушек» в таких ЖК начинается от 6,7 млн рублей (25 кв. м), «двушек» — от 8,7 млн рублей (37,9 кв. м), «трешек» — от 12 млн рублей (62 кв. м).
В бизнес-классе минимальная цена за студию составляет 7,9 млн рублей (17,3 кв. м). Цены на 1-комнатные квартиры начинаются от 10,7 млн рублей (30,2 кв. м), на 2-комнатные — от 12,9 млн рублей (37,3 кв. м), на 3-комнатные — от 19,5 млн рублей (61,1 кв. м).
2. Подходящее для аренды. Рассчитывать на быструю и выгодную перепродажу квартиры в кризис нельзя, поведение покупателей в такое время невозможно предсказать. Поэтому инвестору нужно рассматривать покупку квартиры не только для перепродажи, но и для сдачи в аренду.
Для такой цели лучше всего подходят самые компактные варианты, поскольку в них минимальный размер коммунальных платежей и налогов. Кроме того, такие квартиры пользуются спросом среди арендаторов еще и из-за низкой арендной ставки, так что простой будет минимальным.
Эксперты советуют обратить внимание на апартаменты бизнес-класса — в этом сегменте они на 15-20% дешевле квартир с аналогичными характеристиками. Ну и, конечно, для ликвидности арендного жилья важны транспортная доступность и близость к центру.
3. На котловане. В любой кризис разница в стоимости квартир в новостройках на стадии котлована и при вводе в эксплуатацию сохраняется. Сейчас она достигает 10-20%.
Но есть нюанс: можно стать обманутым дольщиком. Чтобы свести этот риск к минимуму, жилье на котловане нужно выбирать в проектах системообразующих компаний — недавно Минстрой опубликовал обновленный перечень таких организаций, в него вошли 37 строительных. Компании из этого списка могут рассчитывать на помощь от государства.
Читайте также: Уйти в IT: кому дадут ипотеку под 5% годовых?
4. Квартиры с отделкой. Строительные материалы дорожают с каждым днем, и покупать жилье без отделки в инвестиционных целях сейчас крайне неосмотрительно. Намного выгоднее приобрести квартиру с ремонтом от застройщика — потому что он закупает стройматериалы по оптовой цене, самостоятельный ремонт обойдется намного дороже.
5. Рядом с деловыми центрами. Менеджеры, работающие в деловых центрах, ищут жилье поближе к работе. Новостройки возле таких объектов пользуются спросом как у покупателей, так и у арендаторов. Также для инвестиций подойдут ЖК рядом с историческими и туристическими достопримечательностями — квартиры и апартаменты в них можно сдавать в краткосрочный найм.
Квартиру для инвестиционных целей нужно выбирать не менее тщательно, чем для себя. Если выбрать неудачный объект, то вложения с целью перепродажи или сдачи в аренду могут себя не оправдать.