Знал бы прикуп, жил бы в Сочи – знаменитая поговорка. Курортные города Краснодарского края привлекают людей, мечтающих жить в теплом, субтропическом климате, с мягкой зимой и чистейшим воздухом национальных парков.
Спрос рождает предложение и по большому Сочи как грибы после дождя появляются высотки, а также коттеджные поселки, пользующиеся популярностью. Однако покупка жилья может обернуться катастрофой. Так и случилось в октябре 2021 года. Печальная слава одного из коттеджных поселков Лазаревского района прогремела по всем сводкам новостей.
Что случилось?
Поселок с красивым названием построен в живописной горной местности, в 20 минутах езды от центра Сочи. Однако после продолжительного дождя с горы сошел оползень и большой участок земли сполз вниз по склону, утащив за собой более двух десятков домов, некоторые из них сместились по склону на сотню метров.
Оползень затронул и федеральную трассу, по дорожному полотну пошли большие трещины – более 15-20 см, а грунт просел, что осложнило передвижение по городу. Это единственная трасса — питающая артерия, связывающая Центральный Сочи, Хосту, Адлер с Лазаревским районом.
Но как такое могло случиться и можно ли предотвратить подобное развитие ситуации? Как не остаться без жилья и денег в погоде за мечтой?
Разбираемся вместе Николаем Баглаевым – генеральным директором АО «КТБ Железобетон», компании, специализирующейся на обследовании зданий и сооружений.
- Николай Николаевич, все ли учли проектировщики и застройщики, когда выбирали место расположения коттеджного поселка?
- Однозначное заключение могут дать только специалисты после обследования. Не имея этих данных, можно предположить, что причина в недоработке по геотехнике и геологии. Ведь все строительные аварии – это совокупность нескольких факторов и не бывает так, чтобы из-за одной причины все разрушилось. В данном случае я вижу несколько факторов, которые привели к этой ситуации.
Первое – в сочинском округе такие явления не редкость, ведь молодые Кавказские горы еще продолжают формироваться, а слоистые аргелитовые породы при намокании становятся скользкими, как лед. Поэтому оползни так часто случаются.
Второе – еще со времен СССР практически 80% территории Сочи было отнесено к оползневым землям, на которых строительство было запрещено, а состояние склонов находилось под постоянным наблюдением.
Сегодня строительство разрешено, но нужно проверять устойчивость участка для застройки под нагрузкой и тщательно исследовать гидрогеологические процессы. Например, значительное превышение климатической нормы по осадкам, движение воды внутри грунта могут стать причиной движения верхней его части, что, собственно, и произошло.
Были случаи, когда даже многоэтажные дома частично уходили под землю, а здесь мы видим частную малоэтажную застройку, поэтому произошедшее неудивительно.
- На что обследователям в таких случаях нужно обратить внимание?
Прежде всего разобраться, что стало причиной аварии. Первое впечатление от разрушений, несмотря на то что сочинский регион является сейсмически опасным, что эта авария случилась из-за подвижки грунта.
И второе – определиться, был ли на этапе проектирования выполнен геотехнический прогноз-расчет прочности грунтового массива. Для многоэтажных зданий это входит в стандартные работы, в этом случае для поселка в целом, таких жестких требований нормативной документации нет, поэтому нельзя сказать, что нормы были нарушены. Здесь скорее проблема в общем инженерном подходе.
На этапе проектирования специалисты должны были предвидеть те последствия, которые могут быть при строительстве поселка на этом месте. Например, в нашем случае мы видим, что дома уцелели. То есть мы имеем дело с хорошим фундаментом, с прочной коробкой здания, но это не спасло от того, что дом накренился, ушел под землю, съехал относительно своего местоположения.
То есть сам дом – абсолютно нормальный и, судя по всему – это типовой проект, который достаточно глубоко прорабатывается. У проектировщиков есть такое понятие как «привязка к местности», когда они смотрят на проект с точки зрения, как конкретное здание или сооружение будет вести себя в тех условиях, куда его хотят поместить. И с этой привязкой есть проблема, коль скоро дома уехали.
- С чего бы Вы начали, если бы АО «КТБ Железобетон» привлекли в качестве проектировщиков или обследователей?
Начнем с проектирования в рамках технического задания, согласование и оценка возможных рисков которых лежит на проектной организации или на службе технического заказчика. Но и здесь есть подводные камни и лазейки.
Вполне возможна ситуация, что проектировщики получили заказ на типовой проект коттеджа, а не на поселок в целом или на поселок, но в рамках инфраструктуры. То есть решить нужно локальную задачу, не оценивая поселок в целом.
Другое дело, что если проектировщик в чем-то видит опасность, то он должен официальным письмом сообщить об этом заказчику. Но и здесь есть сложности. Научно-техническое сопровождение позволяет своевременно выявить проблемы на всех этапах строительства, но согласно нормативной документации проводиться лишь в ограниченных ситуациях:
- используются новые, мало апробированные материалы и конструктивные решения;
- речь идет о строительстве уникальных типов зданий и сооружений;
- у строения есть большие консоли, высотность, заглубленность фундамента.
В коттеджном поселке ничего из этого нет, поэтому выход был только один – заказчик строительства, зная об особенностях расположения поселка, по собственной инициативе мог обратиться в научную организацию за НТС.
- Какие бы работы провел АО «КТБ Железобетон»?
Если бы нас наняли как проектную организацию, мы бы начали геологические изыскания, то есть изучение грунта с разных глубин, для того чтобы понять какие пласты и на какой глубине залегают. Эти данные позволяют судить даже о малейшей возможности сдвигов. Такое исследование оценивает, как каждый слой себя ведет, какой он: кусочный, наклонный, горизонтальный, есть ли резкие срывы, присутствуют ли грунтовые воды и так далее.
Строителям известны методы борьбы с такими эффектами – это либо использование свайных фундаментов (в этом случае мы должны прорезать сваями грунт до скалы или до такого, что точно не съедет), или защитные мероприятия, связанные с созданием бетонных опорных стен по контуру поселка.
Если говорить о том, как устранять последствия аварии, то тут возможно несколько вариантов. На самом деле сложно говорить о восстановлении, потому что раз этот оползень сошел, то структура грунта уже нарушена и под поселком появилось новое геологическое состояние. И насколько оно подходит для того, чтобы разместить на нем строения — это большой вопрос, ведь даже те дома, которые выглядят неповрежденными, съехали со своего места, топографически оказались на другом участке и это уже проблема.
Если структура грунта у нас нарушена, то мы имеем дело с его некими разрыхленными частями, с некоторыми ослаблениями в грунте и любой приличный дождик может привести к дальнейшему развитию процесса. Поэтому нужно привлекать геологов и детально изучать ситуацию с помощью построения геологических разрезов, в которых показано положение горных пород, разломов и прочих геологических структур.
И уже после этого мы выдаем заключение о том, что возможно или невозможно восстановить, либо нужно предусмотреть восстановительные мероприятия, либо нужно демонтировать строения.
- Какие советы можно дать покупателю, мечтающему о собственном шале в горах?
Обычно застройщик не предоставляет покупателю проектную документацию и достаточно проблематично получить информацию о том, проведены ли необходимые изыскания. Все работы в строительстве дороги и какие-то дополнительные обследования один или несколько жильцов вряд ли финансово потянут.
А вот если будущие жильцы обратятся в такую организацию, как наша за экспертной оценкой – это будет не очень дорого. Эксперт оценит проектную документацию и укажет на существующие риски. Например, расположение дом на склоне в гористой местности – это повод насторожиться.
Может выявиться, что на участках под застройку большая доля насыпного грунта или изначально была площадка с растительностью, чьи корни держали почву, а в процессе строительства растительность убрали вместе с корнями и это тоже может представлять проблему для будущего строительства.
Кроме того, сочинский район является сейсмически опасным и строительство в этом регионе регулируется сводом правил СП 14.13330.2018, которые содержат требования к строительству зданий в сейсмически опасных районах.
По итогам может быть предложено провести расширенные геологические изыскания, в случае, когда участок под застройку был хорошо обследован, а участок выше по склону — нет, что грозит сдвигом грунтов. Эксперты помогут учесть все нюансы как на этапе проектирования, так и когда авария уже произошла.
В этом случае после обследования и получения заключения эксперта у собственника или застройщика появятся аргументы для обращения в суд. Но лучше все-таки избегать подобных ситуаций и приобретения недвижимости, если она расположена в потенциально опасном месте.