И с ипотечными квартирами порой возникают проблемы. Случается, что даже добросовестные заемщики не могут больше выплачивать кредит за жилье. А в нынешний кризис такое — сплошь и рядом. Не все владельцы ипотечных квартир получили пресловутые "каникулы". У кого-то ситуация складывается так, что ему проще избавиться от ставшей обузой площади (тем более, если это не единственное жилье). Можно ли ее продать? И главное: имеет ли это смысл?
Слово банка — закон
Начнем с того, что "сбыть" ипотечную квартиру другому лицу по закону не возбраняется. Это такая же типовая сделка, как, например, продажа офиса в Рязани . Но добро на нее должен дать кредитор, то есть банк. Впрочем, финансовые организации "перепродаже" ипотеке особо не препятствуют. Им же проще, если заемщик, который больше не может выплачивать кредит, сам решит ситуацию с квартирой. Ведь тратить время на «прессинг» проблемного заемщика и судебные разбирательства никому не хочется.
При этом кредитор должен письменно подтвердить свое согласие на продажу квартиры. Одни банки готовят такой документ бесплатно, другие же требуют за него деньги. И еще: разрешение действует всего несколько месяцев. Будет оно продлено или нет - опять же зависит от кредитора. Но заемщик находится не в том положении, чтобы торговаться.
А вот с покупателем торговаться вам никто не запрещает. Насколько вы выгодно провернете сделку, зависит от вашей деловой хватки. Однако все это время пока вы ищете покупателя, а позже — оформляете с ним договор, банк начисляет вам проценты. Их тоже придется учитывать при покрытии кредита.
Добропорядочный гражданин
Ипотечную квартиру можно продать по-разному. Как правило, это происходит по одной из двух схем (неважно оформляется ли продажа помещения в Рязани или любом другом городе).
1. Покупатель приобретает вашу ипотечную недвижимость на свои собственные деньги. Сначала он отдает банку сумму, которую вы задолжали как заемщик (напомним, это сам кредит и начисленные проценты), а остаток суммы кладет на специальный счет. Как только банк закончит все бумажные формальности, включая прохождение сделки в Росреестре, он официально подтверждает, что вы отныне — «вольная птица», и перечисляет ваш законный остаток.
2. Покупатель не имеет собственных средств и в свою очередь сам берет ипотечный кредит, чтобы перекупить квартиру. Логично, если он возьмет займ в вашем же банке. Это будет удобно всем: и продавцу, и покупателю, и кредитору. Но если будущий владелец квартиры в чем-то не соответствует требованиям данного банка, то последний может и отказать в выдаче денег. Тогда придется обращаться в другую организацию. Но это уже тонкости. Главное — получить кредит. Ну а дальше все идет по схеме: заключается договор между вами и новым хозяином "квадратов", документы отправляются в Росреестр и через некоторое время банк официально признает вас «честным гражданином».
Выгода — понятие относительное
А теперь самый главный вопрос: насколько выгодно продавать такое имущество? Здесь, конечно, есть ряд проблем. Во-первых, действующий заемщик ограничен во времени. Мы уже говорили, что разрешение банка - не бессрочно. К тому же, чем дольше ищется новый владелец квартиры, тем больше процентов начисляется нынешнему собственнику.
Во-вторых, у многих покупателей такой продавец (т.е. должник банка) вызывает определенные опасения. Поди-разберись, почему человек оказался в рядах неблагонадежных заемщиков и достоин ли он доверия? А значит, зацепить клиента в данном случае можно только одним — хорошей ценой (ниже рыночной стоимости объекта).
Получается, что продавая ипотечную квартиру вы, скорее всего, потеряете в деньгах (хотя бывают и крайне удачные сделки). Слишком много всяких «но» приходится учитывать в этом случае. Однако все-зависит от того, что вам на данный момент актуальнее: получить выгоду или побыстрее избавиться от финансового бремени?