- Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания ( п. 1 ст.676 ГК РФ ).
Положения статьи применяются не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства.
Статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение – оно передаётся свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное домохозяйство. Права нанимателя на него должны быть бесспорными. Относительно пригодности помещения целям постоянного проживания смотрите здесь: https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/obekt-dogovora-naima-jilogo-pomesceniia--maksimalnoe-uchastie-pri-minimalnoi-zainteresovannosti-625ae35ff4078d0a6514a5e3
- Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении ( п.2 ст. 676 ГК ).
За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения. https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/dogovor-naima-jilogo-pomesceniia--novyi-vzgliad-na-starye-vesci-62598c2ca7b8fe7098211c51
Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
- Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма ( ст. 675 ГК ).
Данная норма сохраняет традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.