Инвесторы, покупающие несколько квартир, рискуют остаться без всего. Некоторые суды считают, что если жилье куплено не для улучшения собственных жилищных условий, а с целью получения прибыли, то такие покупатели не имеют права быть защищенными в случае банкротства застройщика. Появляется новая категория: обманутые инвесторы.
В делах о банкротстве застройщиков возникла практика, которая ограничивает в правах дольщиков, купивших больше одной квартиры. Об этом рассказал изданию «Коммерсантъ» юрист Артем Комсюков.
Он привел в пример банкротное дело застройщика КВС МСК, в рамках которого рассматривались заявления дольщиков о включении в реестр их требований о передаче нескольких квартир в доме в селе Тарасовка Московской области.
Если суд первой инстанции внес требования троих таких покупателей в реестр, то конкурсный управляющий застройщика оспорил это решение в апелляции. С этой позицией согласился и подмосковный Фонд защиты прав дольщиков.
23-24 марта Десятый арбитражный суд отказал этим покупателям в удовлетворении их требований.
Апелляция посчитала, что эти граждане являются профессиональными инвесторами: мол, сделки заключались «в целях осуществления инвестиционной деятельности», а не для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий».
Логическая цепочка такова: коммерческий интерес сделки приравнивает дольщиков к юрлицам, а юрлица «не могут получить абсолютно равную правовую защиту в сравнении с гражданами». То есть государство, по мнению суда, защищает только дольщиков, которые купили квартиры для собственного проживания.
При этом еще в феврале та же апелляция в том же деле придерживалась противоположной точки зрения. В реестр были включены требования двух дольщиц, купивших по четыре квартиры. Суд отметил, что граждане являются «экономически слабой стороной», а доказывать злоупотребления со стороны дольщиков должен управляющий.
Дело КВС — не первое, когда суд ограничил права дольщиков-инвесторов в правах. Аналогичное решение было вынесено в отношении банкротства ООО «Стройинвест» — отказ включить требование в реестр был озвучен апелляцией в начале декабря, в феврале с этим согласился московская окружная кассация.
В судебных актах говорится, что решение властей о достройке проблемных объектов для решения вопросов обманутых дольщиков не может быть направлено на удовлетворении требований профессиональных инвесторов.
В обоих делах суды ссылались на недобросовестное поведение сторон, но не поясняли, в чем заключалась недобросовестность граждан.
Артем Комсюков представляет в банкротстве КВС МСК интересы других дольщиков, купивших по несколько квартир, с решениями суда он не согласен. Юрист говорит, что в законе о банкротстве нет таких отсекающих параметров для включения в реестр, как цель покупки квартир или их количество. Единственный критерий — участие в ДДУ и оплата еще не построенного жилья.
Читайте также: Ипотеку для IT-специалистов начнут выдавать после майских праздников
Другие эксперты также считают, что вводить такие ограничения должны не суды, а закон. Комсюков отмечает, что всех дольщиков можно назвать непрофессиональными инвесторами, и отказывать некоторым из них в защите — несправедливо. К тому же в деле КВС есть дольщики, купившие по несколько квартир, однако их включили в реестр.
То есть они находятся в тех же условиях, что и дольщики-инвесторы, которые получили отказ! Где логика?
Покупатели, которым отказали в защите, лишились права претендовать на передачу жилья после достройки дома и на возврат денег. По мнению юрист Максима Степанчука, суду следовало оформить их требования как денежные и включить их в четвертую очередь реестра застройщика. Теперь же, если дольщики подадут такое заявление, они пропустят срок и не смогут вернуть даже часть своих средств, а это явное нарушение их прав.