Наличные на сделке с недвижимостью – зло. Но, зачастую, нелегкие времена диктуют свои условия.
О вреде наличных денег при купле-продаже жилья совершенно справедливо и давно кричат из каждого утюга. Но если подобных расчетов не избежать, то обязательно пишите расписку. И вот почему.
Какая существует распространенная практика? Если покупатель и продавец, непосредственно в тексте договора купли-продажи недвижимости указали, что между ними расчеты произведены частично или полностью, то факт уплаты этих денежных средств можно считать подтвержденным. Без составления отдельного документа - расписки.
Справедливости ради стоит отметить, что налоговая инспекция спокойно принимает такой договор в зачет на имущественный вычет, в качестве документа, подтверждающего оплату недвижимости.
Но все это хорошо и прекрасно ровно до того момента, пока договор купли-продажи не признан судом недействительным, в силу тех или иных объективных причин.
Недавнее определение Верховного суда опровергло любые аргументы, что отсутствие расписки и указание, только в самом договоре, на факт передачи покупателем наличных денег продавцу, является достаточным.⠀
Спор был о сделке с недвижимостью, в момент совершения которой продавец (впоследствии умер), был признан находившимся в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Иск покупателю, счастливому обладателю новой квартиры, прилетел от наследника.
Из материалов дела следовало, что на этой сделке расписка между сторонами договора купли-продажи не составлялась, факт передачи денег покупателем и получение их продавцом был установлен одним из пунктов договора.
И Высокий Суд сказал, что раз договор является недействительным, то и пункт о факте расчетов между сторонами должен следовать его печальной судьбе. А как можно присудить возврат денег покупателю, если он основан на недействительном документе? Отдельной расписки не было, значит факт передачи денег не доказан. Имущество вернулось наследнику продавца, покупатель остался без квартиры и денег.
Неоднократно приходилось слышать, особенно от уважаемых специалистов по недвижимости довод о том, что Закон не содержит указаний на обязательное составление отдельного документа, подтверждающего расчеты по сделке. Но это не так.
В частности, статья 408 Гражданского кодекса РФ «Прекращение обязательства исполнением» устанавливает: «Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. При отказе кредитора выдать расписку… должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.» Это можно трактовать следующим образом: «Я не отдаю деньги, пока Вы не отдадите мне расписку».
Об этом же, по аналогии, говорит и статья 808 Гражданского кодекса РФ, в которой указано, что именно расписка удостоверяет передачу определенной денежной суммы.
Таким образом, исходя из норм Закона, а равно судебной практики, можно сказать о том, что именно РАСПИСКА, оформленная надлежащим образом, является полноценным документом, подтверждающим получение денег.
Каковы правила составление расписки?
- Расписку продавец (получатель денег) пишет самостоятельно.
- Желательно исключить любые заранее изготовленные шаблоны и «болванки».
- Продавцу (получателю денег) расписку необходимо написать своей рукой в присутствии покупателя.
Расписка должна содержать следующие сведения:
- Дату и место составления расписки.
- Фамилию, имя, отчество сторон, их даты рождения, паспортные данные, места проживания – тех, кто передает и тех, кто получает денежные средства.
- Основание передачи денег – например, договор купли-продажи, дату его совершения, местоположение самого объекта недвижимости, его кадастровый номер, иные установочные данные, позволяющие достоверно идентифицировать этот объект.
- Указание на то, каким является этот расчет за недвижимость (частичным или полным).
- Сумму полученных денежных средств. Она указывается цифрами и прописью.
- Личную подпись продавца, с письменной расшифровкой ФИО.
- Не исключается, что под основным текстом расписки и подписью продавца, её также могут заверить свидетели передачи денежных средств, с указанием своих установочных данных (ФИО, дата рождения, паспорт, регистрация).
Конечно, нюансов, связанных с расписками огромное количество. Но основное "золотое правило" - если передаются наличные денежные средства продавцу, расписка у Вас на руках должна быть обязательно!
Подписывайтесь на мой канал.
Если Вам понравилась статья — ставьте лайк, пишите комментарии и задавайте вопросы.
Всем здоровья, мира и удачи!