Управляющие организации (далее – УО) отвечают за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД), обеспечивающее сохранность имущества и безопасность для жителей дома.
Большинство владельцев помещений дома, считая балкон частной собственностью, не дают оценку своим действиям, в частности по остеклению балкона. Между тем, довольно часто такие действия являются незаконными и классифицируются как самовольная постройка. УО вынуждены выходить в суд, если:
- незаконное остекление нарушает права иных жителей дома (соседей) – к примеру, закрывает обзор;
- портит внешний вид фасада;
- препятствует проведению работ капитального характера;
- угрожает безопасности жителей дома или прохожих.
Учитывая благие намерения управляющих МКД, суды фактически всегда встают на их сторону и удовлетворяют иски.
В данной статье рассмотрим дело, по которому суд, напротив, по данным требованиям УО отказал, отправив дело на новое рассмотрение.
Шестой кассационный суд общей юрисдикции уточнил, какие обстоятельства должны были установить нижестоящие суды по делу о демонтаже самовольного остекления и балконного козырька в МКД (Определение от 13 января 2022 года № 88-639/2022).
История получила начало, когда одна из управляющих организаций города Казани обратилась к собственникам жилого помещения МКД, находящегося в её управлении. Компания требовала демонтировать незаконные конструкции — остекление балкона и козырек над ним.
Не добившись должной реакции, УО обратилась с аналогичным требованием в суд по следующим весомым основаниям:
- спорные конструкции возведены без разрешительных документов и в отсутствие согласия иных собственников помещений МКД;
- самовольная конструкция козырька над балконом может привести к сходу снега;
- МКД признан объектом культурного наследия Республики Татарстан, включен в перечень домов с повышенным требованием к эстетике.
Судами первой и апелляционной инстанций исковые требования были удовлетворены, так как, действительно, работы были произведены ответчиками незаконно.
Апелляционный суд в своём решении также отметил пункт. 29.10 Правил благоустройства города Казани, в силу которого при эксплуатации фасадов не допускается снятие, замена или устройство новых архитектурных деталей, переоборудование или устройство новых балконов и лоджий, эркеров без согласования и получения разрешения в установленном порядке.
Суд кассационной инстанции решения нижестоящих судов не поддержал, отменил их и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Позиция суда выражалась в следующем:
- судами не было установлено наличие виновных действий ответчиков по возведению спорных конструкций, не предусмотренных проектной документацией на МКД;
- не были истребованы и исследованы документы технического учета жилищного фонда, а также проектная документация на МКД.
При удовлетворении требований УО суды ссылались на приказ Министерства культуры Республики Татарстан от 16.03.2015 № 264од, которым МКД признан объектом культурного наследия. Между тем, в материалах дела этот приказ отсутствует.
Не установили суды и следующий аспект: «каков утвержденный предмет охраны объекта культурного наследия и какие именно характеристики объекта в него включены, в том числе включены ли в него архитектурные характеристики, связанные с внешним видом фасада жилого дома, затрагивает ли указанный предмет охраны произведенная ответчиками перепланировка жилого помещения».
При этом в случае если при рассмотрении дела возникают вопросы, требующие специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства и ремесла, суд в силу части 1 статьи 79 ГПК РФ назначает экспертизу, однако нижестоящие суды этого не сделали.
Отсутствие экспертизы относительно конструктивных особенностей МКД привело к пробелам в следующих невыясненных вопросах:
- было ли остекление балконов (лоджий) и козырьков над ними предусмотрено проектом МКД;
- затронуто ли таким остеклением и устройством козырька (навеса) общедомовое имущество;
- ухудшило ли проведенное переустройство или перепланировка физическое состояние или изменило предмет охраны объекта культурного наследия.
К тому же, как отметил кассационный суд, одним из ответчиков было заявлено ходатайство о назначении строительной экспертизы, но суд первой инстанции немотивированно отказал в его удовлетворении.
Окончательной формулировкой отказа суда согласно решению стали следующие положения:
«Выводы судов нельзя признать правильными, поскольку установление юридически значимых обстоятельств по делу требовало специальных познаний и имело существенное значение для правильного разрешения спора».
Указанный в статье спор показал, по каким обстоятельствам можно проиграть суд по справедливым на первый взгляд требованиям. Вероятнее всего, действия ответчиков действительно являются самовольной постройкой, да только доказательств с целью подтверждения данного факта УО не хватило.
С 01 марта 2022 года вступили в силу Правила пользования жилыми помещения (утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 мая 2021 года № 292/пр). Данными правилами конкретно не оговаривается запрет на какие-либо действия с балконами (лоджиями), однако прописан запрет на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение порядка, предусмотренного статьями 25, 26 и 28 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Компания «Бурмистр.ру» разработала программу для управляющий компаний и ТСЖ. «Квартира.Бурмистр.ру» помогает вовремя перезвонить жителю, в течение 5 минут, рассчитать квартплату, ответить на запросы соцзащиты, отследить местоположение слесаря и много чего еще.