Не слишком ли много «чёрных лебедей». Больше похоже на вороньё. Ишь, налетели.
Вдруг, откуда не возьмись …
Ну, в общем, ни с того ни с сего вылезла новая проблема, которая способна стать системной для рынка. Неожиданно, покупка квартир для инвестиционных целей стала опасной. Журналисты издания «Ъ» обнаружили (публикация от 1 апреля), что в последние месяцы начала формироваться судебная практика по дольщикам, приобрётшим не одну, а сразу несколько квартир. Речь идёт о судебных спорах в рамках банкротных дел по застройщикам: ООО «Специализированный застройщик КВС МСК», ООО «Стройинвест», ООО «Крован-КМВ». Во всех трёх случаях конкурсные управляющие не включили требования дольщиков, купивших несколько квартир, о передачи им купленных жилых помещений, в реестр. Тогда эти граждане подали судебные иски, ссылаясь на обязательства застройщика передать им недвижимость, согласно подписанных договоров долевого участия. Неожиданно, суды встали на сторону конкурсных управляющих (причём, в одном из случаев истцы дошли до Верховного суда, который, в итоге, согласился не с их доводами, а с решениями нижестоящих судебных инстанций).
Юристы, представляющие интересы этих дольщиков, настаивали, что закон о банкротстве не содержит отсекающих параметров для включения в реестр, таких как цель приобретения жилого помещения или их количество. Единственный критерий — ты участвуешь в договоре долевого участия, оплачиваешь деньги за еще не построенную квартиру в доме, или нет. Обязательства перед дольщиками с несколькими квартирами не могут отличаться от обязательств перед дольщиками с квартирой в единственном числе. Однако судьи посчитали иначе.
Приобретение нескольких квартир одним лицом, они оценили в том смысле, что:
«сделки заключались в целях осуществления инвестиционной деятельности».
Это не имеет ничего общего с:
«удовлетворением личных потребностей по улучшению жилищных условий».
Такие сделки:
«характеризуется коммерческим интересом с целью получения прибыли от последующей продажи объектов долевого строительства».
А раз так, то это:
«само по себе отвечает предназначению коммерческого юрлица».
Иначе говоря, дольщиков-инвесторов они приравняли к юрлицам, а после этого сделали вывод, что такие граждане:
«не могут получить абсолютно равную правовую защиту в сравнении с гражданами, удовлетворяющими личные потребности по улучшению жилищных условий».
И напоследок:
«Если инвестор уже имеет своё жилье на праве частной собственности, а приобретает квартиры в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты является избыточным».
А вот и точка:
«Частные инвесторы сами несут ответственность за риски наступления неблагоприятных последствий».
Судьи пришли к выводу, что покупка сразу нескольких квартир, является инвестицией, а значит сопровождается обычным финансовым риском, а не потребительским. Дольщиков, осуществляющих такие покупки (в рамках договоров долевого участия), судьи признали профессиональными инвесторами, лишив права претендовать на купленные квартиры в строящихся домах в случае банкротства застройщика, и более того, даже возможности вернуть уплаченные деньги, кроме как после распродажи имущества несостоятельного девелопера в конкурсной массе (если там что и останется).
Что мы видим?
Появились прецеденты, и начала формироваться судебная практика ограничения прав дольщиков, приобрётших квартиры не для удовлетворения личных потребностей. Дальше будет так, ориентируясь на принятые решения и появившуюся судебную практику (прим: признанную Верховным судом), другие суды всё чаще начнут отказывать дольщикам-инвесторам в их претензиях к нерадивым застройщикам, а значит риски для таких дольщиков существенно возрастут.
Как?
Если деньги окажутся вложены в проблемный объект, шансов вернуть их будет немного.
К чему это приведёт?
1. Если дом строится медленнее положенного, и возникает опасение в перспективах достройки, то такие дольщики начнут сбрасывать квартиры в нём по любой цене и как можно скорее, опасаясь потерять вложенное, если дом не будет достроен. Это может привести к падению продаж более дорогих квартир у самого застройщика, и создать серьёзные проблемы для финансирования строительства.
2. Если дом еще не начал строится, то в условиях неопределённости, многие из инвесторов, для которых риск вложений будет намного выше, чем для обычных дольщиков, предпочтут не вкладывается в новостройку, что называется, от греха подальше. Это тоже может привести к недостаточным продажам в новостройке на старте, и сильно замедлить ход строительства, создавая, тем самым, ещё больше проблем застройщику.
И в том, и в другом случае, это будет способствовать уходу большого количества покупателей с рынка. И это, плохая новость для наших девелоперов, потому что в лучшие годы покупатели-инвесторы обеспечивали до 30% продаж.
Больше не будут.
Резюме.
Получается - кто в лес, кто по дрова.
Одни органы власти - в лице Правительства, пытаются спасти застройщиков, другие – в лице судейских, ставят подножку.
Да ещё со сладострастием так.
На, получи!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ИГРА В БИЛЬЯРД ПО-БРАЗИЛЬСКИ
живопись, масло, 120x180 см, 2004
Николай Зайцев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩