Март 2022 года время радикальных перемен на рынке жилья. Смена настроений коснулась как покупателей, так и бизнес. Но если покупателям уже предложена внятная программа льготной поддержки ипотеки, для бизнеса пока есть только обещания снизить ставку по проектному финансированию.
Для оперативной оценки текущей ситуации в жилищном строительстве мы используем данные ДОМ.РФ из ЕИСЖС, в которой фиксируются все жилые комплексы, находящиеся на стадии строительства. В отличие от ввода жилья, эта статистика отражает процессы "здесь и сейчас".
По состоянию на 1 апреля 2022 в России строится 95,5 млн. кв. м жилья, из них по 214-ФЗ - 92,1 млн. кв. м. Это на 1% меньше чем в конце 2021 года, но на 6% больше, чем в марте 2022.
В настоящий момент сложилась неблагоприятная ситуация для инвестиций в новые проекты. Можно ожидать, что в ближайшие месяцы показатели текущего строительства будут снижаться. А значит будет сокращаться и объем предложения. Но акцент в СМИ и официальных отчетах будут делать на вводе жилья, который в 2022 году может продемонстрировать неплохие результаты за счет хорошей рыночной динамики в предыдущие 2 года и чудесного роста ввода ИЖС.
По регионам показатели текущего строительства остаются крайне контрастными. Одни территории наращивают число проектов, другие - напротив сокращают. Парадокс этой ситуации еще в том, что что регионы, которые забирают основную часть средств, выделенных на льготную ипотеку, часто не могут увеличить объемы строительства. Поэтому государственная поддержка в них в большей степени работает на поддержание высоких цен.
В теории поддержка ипотечных программ должна поддержать спрос и застройщиков. Но не все так просто.
- Во-первых, 12% по льготным программам это хорошо при инфляции под 20%, но плохо с точки зрения круга потенциальных покупателей (разбор ставки здесь).
- Во-вторых, субсидирование по проектному финансированию пока не работает. Обещанные кредиты не выше 15% для девелоперов могут оказаться слишком дорогими для многих рынков и будут работать лишь в городах с высокими ценами.
- В третьих, девелоперы станут более осторожными в отношении рыночных возможностей. Четких рыночных ориентиров на ближайшие 2-3 года сейчас нет. Даже при нормализации обстановки потребуется время для возврата доверия.
- В четвертых, значительная часть государственной поддержки, как и на предыдущих этапах уйдет в столичные регионы. Этому будет способствовать повышенные лимиты по льготной ипотеке для Москвы, Санкт-Петербурга с Московской и Ленинградской областями. Правительство РФ в очередной раз игнорирует тот факт, что в России сложилось большое число более качественных рынков, чем пригороды столиц с сопоставимым уровнем цен (сравнение структуры продаж в Екатеринбурге и Ленинградской области).
Поэтому, мы ждем заметного снижения инвестиций в новые проекты в 2022 году и снижение объема строящегося жилья. Для покупателей это обернется сокращением выбора квартир. Кроме этого сокращение количественного выбора будет происходить на фоне качественного упрощения проектов. Логистические проблемы и торговые ограничения заставляют застройщиков искать замену отдельным комплектующим и отказываться от отдельных затратных статей.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / группу в VK, чтобы не пропустить, что-то важное.
01.04.2022
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости