Что такое единственное жилье?
Единственное жилье – это жилое помещение, которое является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания.
По общему правилу Гражданского процессуального кодекса РФ, такое жилье нельзя забирать за долги. Это называется «исполнительский иммунитет». Ни судебные приставы, ни финансовый управляющий при банкротстве не могут продать единственное жилье должника.
При этом жилье может быть арестовано. Арест имущества не означает изъятия. При аресте единственное жилье остается у должника, суд устанавливает ограничение на распоряжение этим имуществом. Должник не может передать квартиру в дар, зарегистрировать в ней других людей, сдать её в наем.
Однако есть случаи, когда лишиться единственного жилья всё-таки можно.
Случай первый: ипотека
Судебный пристав может обратить взыскание на единственное жилье, если оно взято в ипотеку, и ипотека еще не погашена.
При этом неважно, заложена ли квартира по договору об ипотеке или в силу закона.
Как происходит обращение взыскания на заложенное единственное жилье?
Существует два варианта:
- по решению суда;
- во внесудебном порядке, если это предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (например, между должником и банком).
Внесудебный порядок возможен, только если такое соглашение заключено уже после возникновения оснований для обращения взыскания на квартиру. То есть вы можете договориться о внесудебном порядке уже после того, как возникла задолженность. Это не единственное ограничение для применения внесудебного порядка взыскания. Полный перечень содержится в ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке».
Если обращение взыскания происходит через суд, залогодержатель (банк) подает иск, где указывает:
- Сумму невыплаченного долга по ипотеке.
- Основание возникновения ипотеки (по соглашению или в силу закона).
- Объект недвижимости (например, квартиру, обремененную ипотекой).
- Стоимость объекта, как она определена в соглашении или на основании отчета об оценке.
Если суд выносит решение в пользу кредитора, Федеральная служба судебных приставов организует продажу квартиры с публичных торгов. При этом ВС РФ подчеркивает, что квартиру нельзя передать в собственность кредитора, минуя публичные торги.
Случай второй: апартаменты
Апартаменты – это нежилая недвижимость. Исполнительский иммунитет распространяется только на жилые помещения.
Сведения о том, в каком статусе помещение, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать назначение недвижимости можно, запросив выписку в Росреестре. Сделать это можно онлайн через сайт rosreestr.gov.ru.
Теоретически, апартаменты можно перевести в жилой фонд. Для этого апартаменты должны отвечать следующим критериям:
- быть в вашей собственности;
- не иметь обременения в виде ипотеки, договора аренды, ареста или притязания третьих лиц;
- отвечать требованиям, которые предъявляются к жилому помещению (стандарты содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
На практике этого, как правило, добиться довольно сложно, поскольку большинство апартаментов не проектировались как жилые помещения и потому не отвечают заявленным критерием (не соответствует высота потолков, толщина стен, инсоляция и пр.).
Случай третий: роскошное жилье
Исполнительский иммунитет не распространяется на дорогостоящую недвижимость.
Такова позиция Конституционного суда, которую в последнее время поддерживает и Верховный суд. При этом данное правило по-прежнему не закреплено законодательно.
Ещё в 2012 году Конституционный суд постановил, что исполнительский иммунитет касается только недвижимости, которая отвечает «разумным потребностям» в жилье. Жилье, характеристики которого превышают «разумную потребность» гражданина, считается «излишним» и не подпадает под действие иммунитета. В новом Постановлении 2021 года КС еще раз подчеркнул, что исполнительский иммунитет не должен быть абсолютным, и обязал суды действовать соответственно даже в отсутствие законодательного регулирования.
Итак, высшие суды допускают продажу квартиры, характеристики которой превышают уровень «разумных потребностей» в жилье. Вопрос о том, является ли единственное жилье «излишним», разрешает суд. Никаких четких критериев для этого нет. Во внимание принимаются размер жилья (с учетом количества человек, которые в нем проживают), стоимость квартиры по отношению к аналогичным объектам недвижимости в том же регионе, добросовестность должника.
Так, если должник действовал недобросовестно (например, в преддверии банкротства превратил всё свое имущество в единственное жилье), он рискует лишиться квартиры и не получить другую взамен. Если же должник действует добросовестно, часть вырученных денег пойдет на погашение долга, а другая часть – на покупку нового, более скромного жилья.
Каким параметрам должно соответствовать новое жилье? Четких критериев также нет. Верховный суд указывает, что:
- площадь должна быть не меньше предусмотренной региональными нормами о соцнайме;
- жилье должно находиться в том же регионе, что и прежнее (переезд в другой регион – только с согласия должника).
При этом Верховный суд допускает покупку жилья на замену в пределах одной агломерации, чего нет в позиции Конституционного суда.
Кроме того, Верховный суд указывает на то, что при разрешении вопроса о размене жилья, нужно учитывать размер вырученной суммы, которая пойдет на погашение долга. Если она будет слишком мала, продажа жилья станет исключительно «карательной» функцией и не поможет эффективно удовлетворить требования кредиторов.
Таким образом, исполнительский иммунитет на единственное жилье не является абсолютным.
Для того, чтобы не лишиться крова, необходимо, во-первых, чтобы должник действовал добросовестно, а во-вторых, чтобы жилье имело статус жилого помещения, было действительно единственным, не обременённым залогом и не слишком роскошным (отвечающим критерию «разумной необходимости»).