К внутриэкономическим факторам, влияющих на функционирование рынка жилой недвижимости, относят банковскую политику, государственную поддержку, проблемы реального сектора экономики.
Например, снижение ключевой ставки ЦБ РФ влечет за собой снижение процентных ставок по депозитам, увеличивает доступность кредита.
Ставки по депозитам ниже уровня инфляции способствуют перетоку средств в другие инвестиции, включая недвижимость. Так переориентация в предпочтениях инвесторов в пользу недвижимости в 2020 г. была обусловлена изменениями законодательства. С 2021 г. доход по всем открытым депозитам, превышающий 1 млн руб., будет облагаться налогом в 13 %. Люди, имеющие большие суммы на своих счетах, охотнее стали вкладываться в сегмент элитного жилья, бизнес-класса.
Данные индекса доходности недвижимости в Крыму за последние 5 лет показывают, что тренд на инвестиции в данный сектор актуален с 2016 г., сейчас на рынке 2022 г. наблюдается всплеск!
Индекс доходности отражает потенциальную выгоду инвестора, приобретающего жилье как инструмент инвестирования.
Доход может складываться из платежей по аренде (например, около 5%) и, к примеру, 18% годовых от общего роста цен на недвижимость на рынке.
Для вычисления индекса номинальную доходность рассматривают как ставку по долгосрочному депозиту в нескольких крупнейших российских банках (что можно сравнить с вложением в недвижимость на долгий срок).
Принимая во внимание конъюнктуру рынка, индекс отвечает на вопрос – во сколько раз инвестиции в жилую недвижимость выгоднее, чем хранение денег на банковском депозите (на октябрь 2020 г. инвестиции в недвижимость выгоднее депозита в 4 раза).
Вторым внутриэкономическим фактором является государственная поддержка.
Запуск льготного ипотечного кредитования в кризис, не только способен поддержать рынок, допустить новых менее платежеспособных заемщиков, но и немного перегреть его [12]. Совершенно новым фактором для сегмента элитного жилья стал всплеск ипотечных сделок. За 2020 год объем таких сделок увеличился в 3 раза. Это обусловлено тем, что инвесторы одновременно вкладываются в стабильный инструмент и пользуются низкой ставкой по ипотечному кредитованию. Наплыв покупателей также был связан с тем, что многие люди, планировавшие покупку недвижимости за рубежом, имевшие представления о характеристиках западного жилья, были вынуждены искать аналоги в своей стране, чтобы не зависеть от ограничений, связанных с коронавирусом.
Внешнеэкономические факторы такие как, изменения на валютном, фондовом, нефтяном рынке, оказывают влияние на рынок недвижимости. Падение котировок на нефть, ослабление рубля к доллару и евро стимулируют к переходу к защитным активам, к которым можно отнести недвижимость. Также стоит помнить о том, что вторичный рынок недвижимости всегда более восприимчив к волатильности на валютном и нефтяном рынке.
В 2020 г. наиболее ярким и существенным фактором вешней среды является пандемия COVID-19. В этом году рынок недвижимости в целом и особенно рынок элитной недвижимости имеют тенденцию к «приспособлению» к текущей эпидемиологической обстановке. Последствием самоизоляции стало увеличение запросов на элитную недвижимость с большим количеством комнат, чтобы было легче организовать пространство для работы и отдыха. Эксперты прогнозируют совокупный рост цен на элитное жилье до конца года на уровне 5-7% .
Запросы покупателей изменились: спросом пользуются большие площади, появились пожелания собственной планировки и зонирования, почти обязательным стало наличие развитой инфраструктуры в пределах жилищного комплекса (наличие бассейна, фитнес-зала, салона красоты), качественная инженерия (фильтрация воздуха и воды).
Покупатели элитной недвижимости осознают возможность введения ограничений в связи с пандемией и стараются обеспечить себе максимальный комфорт при выборе жилья.
Таким образом, рассмотренные факторы внешней среды, которые влияют на функционирование рынка, говорят о том, что рынок недвижимости действительно чувствителен ко всем изменениям в социально - экономических процессах. Особую роль играют такие факторы, как денежно-кредитная политика, валютные и нефтяные индексы.
При рассмотрении прогнозов развития рынка, следует сказать, что современная эпидемиологическая ситуация внесла существенный вклад в процесс формирования вектора развития всего рынка недвижимости.
Говоря о рынке элитной недвижимости, спрос сместился с недвижимости в черте города в сторону элитных частных загородных домов – не только в качестве покупки, но и аренды. В современных условиях большинство людей расценивать «изолированное» проживание за городом как более безопасный вариант. Также следует заметить, что II квартал 2021 года существенно замедлили процесс оформления сделок купли-продажи из-за вынужденной изоляции и ограниченной работы органов государственной власти – эти факторы спровоцировали формирование отложенного спроса, который ожидается к концу текущего года.
Традиционно стоимость элитного жилья растет под давление экономической нестабильности, ожиданиями потребителей и укрепления валюты, так за 2021 года рост цен элитного жилья по стране прогнозируется на уровне 5-7%, а за I квартал произошел скачок на 4% [14]. Также этот процесс объясним ростом себестоимости строительства, которая существенно зависит от цен на иностранные материалы и оборудования (их доля в элитном сегменте достигает 15%) – влияет и курс валюты, и сокращение поставок из-за коронавирусной инфекции.
В ближайшем будущем прогнозируется изменение структурыпредложения на рынке элитной недвижимости. Еще 2 года назад классической схемой привлечения покупателей на ранней и поздней стадиях строительства была схема «50/50». Сегодня застройщики вынуждены функционировать в рамках нового законодательства, а именно введения эскроу-счетов. Такое новшество, безусловно, защитит покупателей от недобросовестных застройщиков, но изменит тактику формирования предложения – теперь большая часть покупателей будет привлекаться на поздней стадии строительства.
Это также провоцирует рост цен на недвижимость, поскольку девелоперу невыгодно привлекать капитал на ранних стадиях и возводят определенные рамки для формирования предложения и «индивидуальных» условий.
Благодаря эскроу-счетам рынок станет менее рискованным, но и доходность вложений сократится, а значит и сократится инвестиционный потенциал.
В краткосрочной перспективе 5-10 лет эксперты в области изучения рынка элитной недвижимости делают большие ставки на увеличение продаж недвижимости с отделкой, создание комьюнити клубных домов, включение сервисных отельных операторов. Также эксперты говорят о развитие шеринга и аренды в премиальном классе – люди в современном мире стремятся больше путешествовать, не иметь привязанности к одному определенному месту, зачастую покупателям или съёмщикам элитной недвижимости удобнее арендовать апартаменты/квартиру около офиса и иметь свободу выбора места работы, в случае ее частой смены.
- Вы в любое время можете воспользоваться услугами экспертов компании Garant Exclusive которые сэкономят ваше время и окажут гарантированную помощь в продаже вашей недвижимости.