Доля ипотечных сделок на вторичном рынке в 2021 году достигала 60-65%. Сейчас ипотеку для покупки вторичных квартир берут только в единичных случаях. Ставки под 20-25% практически являются заградительными.
Это могут быть те, кто ожидает поступлений от своего бизнеса в ближайшее время или продает старую квартиру. Они не хотят упустить подходящий вариант и планируют погасить ипотеку в ближайшие 2-3 месяца. Вынуждены соглашаться на дорогую ипотеку и клиенты, которые уже продали свою квартиру и не успели купить другую недвижимость, но они это делают с надеждой на рефинансирование. Клиенты предполагают, что высокая ставка сохранится недолго. Вторичная ипотека будет по-прежнему востребована у клиентов, которые продают старое жилье ради покупки нового: они имеют первоначальный взнос не менее 60-70% и берут в ипотеку относительно небольшие суммы.
Банки продумывают меры по адаптации вторичной ипотеки к нынешней ситуации. В банках ВТБ и ДОМ.РФ собираются предложить клиентам снижение ставки по упрощенной схеме в случае уменьшения в перспективе ключевой ставки. В Промсвязьбанке, однако, отметили, что перспективы привязки ставок к ключевой ставке неоднозначны: население плохо управляет рисками.
"В результате растет вероятность просрочки кредита - особенно если снижение ключевой ставки займет более продолжительное время, чем предполагает заемщик", - считает начальник отдела анализа банковского и финансового рынков ПСБ Илья Ильин.
Падение ипотеки на вторичное жилье скажется и на первичном рынке. Первоначальный взнос у тех, кто покупает новую квартиру, - чаще всего результат продажи старой квартиры, найти покупателя на которую стало сложнее. Кроме того, на вторичный рынок может выйти большое количество квартир, купленных во время пандемии: одни хотят продать их по более высокой цене, другие станут не в состоянии выплачивать ипотеку.
В этих условиях найти покупателя на вторичную квартиру станет сложнее.
Тем не менее с прогнозами о ценах большинство эеспертов пока не торопится. Если со вторички уйдет серьезная доля ипотечников, то сегмент недосчитается покупателей, и это должно привести к снижению спроса и цен, но могут сыграть и другие факторы.
Вторичный рынок поддержит продление программ "Семейной", "Сельской" и "Дальневосточной" ипотек, считает руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета Александр Цыганов. По некоторым из них можно покупать вторичные квартиры, при этом кредитные ставки даже ниже, чем по ипотеке на новостройки.
В общем, ближайшее время не обещает ничего хорошего, как продавцам, так и покупателям жилья. Остается надеяться, что когда-нибудь ситуация измениться в лучшую сторону, а пока затишье.