1. Что произошло
Клиенты находили на сайте Домклик интересные им квартиры, подавали заявки, продавали свои квартиры, оплачивали расходы на риэлторов, юристов, нотариусов, получили одобрение на кредит под 9,8% под залог квартиры и... их кинули? Не совсем. С 1 марта Сбербанк изменил ставки по ипотечным кредитам. При этом в период до 30 марта включительно банк продолжал выдавать кредит на ранее одобренных условиях, помогая клиентам завершить процесс купли-продажи недвижимости.
Раньше одобрение действовало 90 дней, но еще в 2021 году на ресурсах банка была размещена информация, что одобрение действует 30 дней. Приводим скриншот (сделан 31 марта 2022 года).
Проблема в том, что клиенты не успели провести сделки по одобренным заявкам в последние дни марта. И появились слухи, что это было сделано специально. Всем кто выпал из конвейера предложили взять ипотеку под 19% годовых. Особенно не повезло тем, кто уже успел продать свою квартиру и ждал оформления сделки по новому объекту.
Напомним, что если это вторичный рынок (не новостройки), то никаких льготных процентов не положено и сделка по новым условиям просто теряет смысл, а клиент - деньги.
2. Почему было важно сохранить процент?
Вот вам результаты ипотечного калькулятора по квартире, стоимостью 5,5 млн. рублей
При ставке в 9,8%
Ежемесячный платеж, руб. 47 590,42
Начисленные проценты, руб. 6 421 700,80
Долг + проценты, руб 11 421 700,80
А это при ставке 19%
Ежемесячный платеж, руб. 81 034,24
Начисленные проценты, руб. 14 448 217,60
Долг + проценты, руб. 19 448 217,60
Как видим, ежемесячный платеж подрос почти вдвое, а переплата по процентам будет более чем в два раза.
3. Законна ли отмена одобренной заявки?
ЦБ вроде бы уже ответил клиентам, что если кредитный договор подписан не был, банк вправе отменить сделку.
А теперь посмотрим, что на этот счёт говорят законы. Сразу скажем, банки живут по одним правилам, а закон регулирует совершенно что-то другое (по той причине, что такого рода законы помогают писать сами банкиры, закладывая в них возможность обходного маневра).
Формально ЦБ прав - договор потребительского кредита считается заключенным с момента подписания индивидуальных условий. Но клиентам интересно, зафиксированы ли договорные предложения вместе с одобрением заявки? Вправе ли банк в одностороннем порядке отказаться от своего решения.
По правилам гражданского оборота (они прописаны в Гражданском кодексе) сторона, сделавшая предложение заключить договор (оферту) ждёт акцепта (принятия) своих условий. Если в такой оферте указан срок для ее акцепта, то предложение становится обязательным для стороны.
Есть один большой и интересный нюанс. Реальным оферентом по отношению к потребителю всегда является коммерсант. Глупо даже предполагать, что человек с улицы может придти в парикмахерскую и предложить свои условия: цену, квалификацию мастера, оборудование, сроки, гарантии. Также и в банковском бизнесе? Не совсем...
Уловка 1.
Банкиры отказались применять к себе правила о публичной сделке, записали это в закон. То есть правило о том, что банк будет обязан заключить договор с любым, кто примет его оферту не действует. Формально это объясняется тем, что вы можете быть мошенником или азартным кутилой и кредит вам не положен. Но если мы немного поменяли бы исходный тезис, то кредит вполне можно назвать публичной сделкой с некоторыми ограничениями (банк обязан выдать кредит любому, кто соответствует публично обозначенным требованиям: имеет доход, хорошую кредитную историю, залог, не состоит в списках террористов и т.п.). За такие тезисы банковские юристы могут и поколотить. Это ужасное оскорбление.
Уловка 2.
Отменив правило о публичной сделке, отпадает и правило о публичной оферте. Оферентом (вдруг!) оказывается сам клиент. Но все типовые формы придумывает банк. Хорош оферент, который выдвигает условия, написанные другой стороной, не имеет права их менять и вообще действует по строгим инструкциям. Загляните в анкету на кредит, там сто вопросов, вся личная информация, одни обязанности и запрет убрать хотя бы букву из документа. Такая схема удобна, поскольку в таком случае банк не связан обязанностью реагировать на оферту, всегда может передумать.
Уловка 3.
В нормальном договорном процессе вторая сторона либо принимает оферту, либо отказывается, либо делает встречную. Но по законам банкиров логика совершенно другая. Она не плохая. Уловка в том, что закон мертв. Он регулирует пустоту. Банкиры плевать хотели на закон, их процессы устроены иначе.
Закон 353-ФЗ (про кредиты) предусматривает следующий процесс:
а) обращение заемщика в банк за кредитом (оферта с общими условиями)
б) банк рассматривает заявку (изучает клиента) и принимает решение - кредитовать или нет и передает клиенту индивидуальные условия (свое предложение) в которых будет зафиксирована ставка и сумма по кредиту (встречная оферта с точными условиями и сроком принятия)
в) у заемщика есть гарантированные 5 дней, в течение которых условия зафиксированы, клиент вправе обдумать и согласиться (заявить акцепт).
г) стороны подписывают индивидуальные условия (формальный окончательный акцепт).
На практике же никаких 5 дней на обдумывание, никакой выдачи индивидуальных условий на руки вы не встретите. Банк направляет клиенту "просто информацию" о том, сколько денег клиент сможет получить в кредит.
Это далеко не все уловки банков. Периодически мы публикуем юридический разбор договорных условий и практик на рынке. Читайте наши другие материалы, подписывайтесь и пишите в комментариях о своем опыте.
Другие наши материалы о банкирах и финансовых услугах.
