Что делать застройщикам в новых реалиях рынка, когда цены на стройматериалы меняются каждую неделю, поставщики выдают счета со сроком актуальности два дня, а деньги дольщиков, лежащие в банках на эскроу-счетах, просто так не возьмешь, чтобы быстро покрыть подобные издержки? Что будет дальше с 214-ФЗ и есть ли альтернатива?
Мы давно уже отметили, что строить нежилые объекты, в частности апартаменты, не так выгодно по 214-ФЗ, как кажется на первый взгляд. И дело здесь не только в налогах. Практика показала, что покупкой апартаментов в высоком классе интересуется большое число частных инвесторов и фондов, в том числе иностранных, для которых не стоит цель приобрести конкретный лот, а нужна доходность от вложенных в строящийся объект средств на ранних этапах реализации проекта. Особенно хорошую динамику роста стоимости недвижимости от получения разрешения на строительство до сдачи в эксплуатацию показывают элитные и премиальные проекты в выгодных локациях. Если проследить за стоимостью кв.м в Москве последние хотя бы 10-15 лет, то мы увидим, что стоимость недвижимости только растет. Нет и не будет такого, что цены на недвижимость начнут падать, это противоречит всем законам экономики. Бывают снижения, но в рамках конкретного проекта, переоцененного на этапе старта продаж.
Динамика роста цен в премиальном сегменте и de luxe наиболее заметна, особенно за последние 3 года. Если в 2019 году на старте продаж в элитном объекте мы видели цены на уровне 600-800 тыс.руб./кв.м, то к концу 2021 года стоимость метра дошла до 2 млн.рублей. Теперь представьте себе доходность, которую получили инвесторы, вложившие свои средства в элитные объекты тогда, в 2019 году.
Ещё несколько лет назад мы попробовали реализовать очень дорогой проект через заход инвесторов в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который открыли совместно с банком. В итоге получился довольно интересный инструмент для инвесторов, которых в проекте было не меньше 60%. Роль банка в этой схеме также позволила быть неким гарантом чистоты сделок, придавала уверенность клиентам.
Чем привлекает ЗПИФ инвесторов в недвижимость?
Тем, что не обязательно иметь полную сумму, чтобы купить конкретный апартамент, достаточно внести средства, превышающие порог входа в ЗПИФ, и получать высокие доходы используя качественные активы в портфеле ЗПИФ. Также инвестор может вносить средства повторно, наблюдая динамику строительства и рост цен на недвижимость в конкретном проекте или на рынке в целом.
Считаю, что первыми, кто более масштабно начнет использовать ЗПИФ будут застройщики коммерческой недвижимости. Рынок офисов и апартаментов более подвержен колебаниям в период острых экономических проблем. Приходится быстро подстраиваться под покупателей и инвесторов. В такой ситуации 214-ФЗ сильно сковывает руки, когда менять планировки под новых покупателей или отделочные материалы приходится буквально за считанные дни. В условиях новых реалий многие застройщики столкнулись с проблемой поиска альтернативных материалов, оборудования, логистики, а это влечет за собой изменение проектной документации и, соответственно, пересмотра финансирующим банком новых решений и приостановкой строительства. У коммерческой недвижимости есть варианты реализации проекта и без 214-ФЗ.
ЗПИФ дают инвесторам возможность получать хорошую доходность, выше, чем у облигаций, так как имеют как правило в своем портфеле качественные активы. Дополнительную уверенность в ЗПИФ дает банк, участвовавший в его создании, а также Банк России, который строго контролирует ЗПИФы.
Активы, которые можно предложить инвестору:
- коммерческая недвижимость, создаваемая изначально под сервисное управление офисами, апартаментами или гостиницей. Она приносит арендный доход, который распределяется между инвесторами фонда;
- качественный девелоперский проект, который дает прибыль инвесторам ближе к окончанию проекта. Такие вложения отличаются достаточно высокой доходностью.
Итак, если девелопер реализовывает качественные девелоперские проекты, в выгодных локациях, то финансовые инструменты, предлагаемые ЗПИФ, выгодны как застройщику, так и инвесторам и покупателям.
Есть стойкое ощущение, что 214-ФЗ в ближайшее время опять претерпит изменения в условиях изменения глобального и внутреннего рынков. Изначально закон в большей степени учитывает интересы обычных покупателей жилой недвижимости, сокращая риски появления обманутых дольщиков многоквартирных домов. Для инвесторов он мало эффективен, а в некоторых случаях создает даже трудности, особенно, если возникла необходимость покинуть проект до сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщики часто блокирует сделки переуступки ДДУ (договоров долевого участия в строительстве), чтобы избежать рисков демпинга лотов в конкретном проекте.
Я абсолютно уверена, что использование ЗПИФов в финансировании строительства дорогих объектов недвижимости в ближайшие годы будет нормальной практикой.