Последние годы недвижимость стала манной небесной для большинства населения. Бетон считался перспективной инвестицией. Бизнес-план многих моих знакомых состоял в том, чтобы взять ипотеку для покупки квартиры под сдачу и последующей продажи. Последние два года безумный рост цен на новостройки вскружил голову, но в начале этого года таких планов я уже не слышу. Все вторят вокруг, что дорого и только безумцы возьмут сейчас ипотеку. Всего за пару месяцев перспектива куда-то улетучилась и цены для них стали не привлекательны, а будущая процентная ставка в 12% неадекватной. Так будет ли дальше продолжаться рост недвижимости в цене?
Наши строительные компании не строят на свои деньги. Не было накоплено значительного капитала за сытые годы, чтобы строить на свои кровные. Для этого предлагаю просто ознакомиться со статистикой ввода жилья в России и его приростом. Начиная с этого года идёт явный прирост строительства жилья, по сравнению с прошлым годом идёт прирост в 83% за январь-февраль. Значит, чтобы быстрее закрывать кредиты, необходимо как можно скорее построить жилье и продать его. Убранный анализ статистики продаж строящегося жилья с ДОМ.РФ выдаёт интересные данные, что на декабрь 2021 года реализовано всего 45% жилья в Москве и 38% в СПБ.
Сейчас непростое время и думаю, что продажи уменьшились значительно. Что это означает для застройщика:
- Если граждане защищены государством по ипотеке и их процентная ставка остается в том диапазоне, в котором они брали изначально ипотеку, то у застройщика всё по-другому. У них плавающая ставка, раньше они брали по 5-6% годовых , то теперь она стала больше +20%. Вот такое перспективное проектное финансирование.
- Надо не забывать, что есть послабление для застройщиков. Если застройщик реализует в срок определенное количество квартир, то ставка теоретически может быть сохранена изначальная.
- Вы видите показатели реализации декабря. Думаю, ждать лучшего в 2022 году не стоит и ставка взлетит у большинства застройщиков.
А теперь почему я считаю, что цены на недвижимость пойдут на спад:
- Некоторых застройщиков спасёт государство, но большинство будут сами выживать, и главный вопрос: выживут ли? Продажа себе в убыток гарантирована.
- Ипотека сейчас бесперспективна. А люди с такой рублевой наличкой выберут тот вклад, который даст +20% годовых.
- Те бетонные инвесторы, которые купили квартиры с целью перепродажи и залезли в долги, будут находиться в панике, почему их квартиры не продаются. Значит, со временем будут снижать цену.
- Сокращения с работы уже начались. Люди попросту остаются безработными. А у многих ипотеки. Факт того, что их квартиры отберут, возрастет. Впоследствии выставят на продажу.
- Борьба вторички с новостройками. Предложение вторичек на рынке в январе 2019 года было около 30 тыс., а в январе 2022 года уже 70 тыс. Как раз с падения цен на вторичку всё и начнется, многие, кто продает данные квартиры, закредитованы или потеряли работу, а значит, продать недвижимость надо сейчас.
- Смертность. У многих останутся квартиры в наследство, кто нуждался в квадратных метрах - получат квартиру, а кто нет - тот её выставит на продажу.
- Риелторы уже остаются без хороших комиссий от сделок. Они всё чаще будут подталкивать своих клиентов к продаже недвижимости, чтобы самим заработать. Соответственно, будут просить своих клиентов снижать цену, чтобы продать квартиру быстрее.
- Факт психологии. Начнется конкуренция за клиентов. Застройщикам надо быстрее продать жилье, чтобы обслужить свои кредиты. Вторичку надо продать быстрее, чтобы обслужить кредиты Пети или Васи. Значит, пойдёт снижение цен, чтобы избавиться от жилья, на это всё будет смотреть Коля, который не захочет терять свои кровные и тоже начнет продавать жилье со скидкой, а то вдруг потеряет ещё больше в цене.
Я не уверен, что недвижимость продолжит бурный рост. Возможно до лета она ещё будет сопротивляться, но к концу года должна охладеть. Видимо, пародию на 2008 год в недвижимости мы себе обеспечим.
С уважением, Владислав Кофанов
Блог в Телеграм: t.me/svoiinvestor