Отвечают юристы MezEX Анастасия Андриенко и Игорь Мезин:
Долевая собственность, что это?
Право долевой собственности предполагает, что делится право собственности на вещь на несколько долей. Однако это не означает, что делится сама вещь в натуре. Так например, если у 2х людей в долевой собственности (доля каждого 1/2) находится 2х-комнатная квартира это не значит, что первый является собственником 1 комнаты, а 2ой- другой комнаты.
Можно ли разделить имущество в действительности , если имеется долевая собственность?
Долю можно выделить натуре, если все собственники согласны на это и соблюдаются требования выделения такой доли.
Требования для выдела доли обычно устанавливаются законом, но всегда следует учитывать, что нельзя выделить долю ЕСЛИ:
- если такой выдел прямо запрещен законом (Например, в случае если долевая собственность зарегистрирована в отношении земельного участка, то долю в виде отдельного земельного участка нельзя выделить, если размер такого нового участка не будет соответствовать нормативам минимального размера участка, установленных законодательством)
- выдел невозможен без несоразмерного ущерба вещи (общему имуществу), т.е. ухудшение ее технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (Например, нельзя разделить автомобиль так, чтобы он выполнял свое предназначение и продолжал исправно работать, нельзя разделить картину или коллекцию книг).
А что делать, если долю в натуре выделить нельзя?
Если долю выделять запрещено (например, комната проходная, неизолированная), то собственник такой доли имеет право на выплату ему другими собственниками компенсации в размере стоимости такой доли. Но, не забывайте, что с выплатой такой компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Что означает преимущественное право покупки?
Это означает, что если собственник доли в праве общей собственности собирается продать свою долю постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности имеют право купить такую долю в первую очередь, по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Не важно, доля в праве собственности на движимое или недвижимое отчуждается, в любом случае нужно уведомить собственников других долей о намерении продать свою долю третьему лицу, а также об условиях продажи, за исключением случаев предусмотренных законом (например,продажа с публичных торгов при обращении взыскания на такую долю).
А если не направить такое уведомление?
В случае отсутствия такого уведомления, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
А если уведомление было направлено, но собственники других долей не ответили?
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения ( в том числе если не ответят на уведомление прямым отказом), то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Всегда ли переход права собственности на долю в праве на недвижимое должен оформлен с помощью нотариуса?
Нет, в законе есть исключения, при котором переход права собственности на долю в недвижимом имуществе может быть оформлен без участия нотариуса, среди них например:
- сделки при отчуждении или ипотеке всеми дольщиками всех своих долей по одной сделке;
- договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Другие исключения также указаны в ст.42 Закона "О государственной регистрации недвижимости" и другими законами.
При этом, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Т.е. даже если все доли отчуждаются одновременно всеми участниками долевой собственности, но среди них есть несовершеннолетний, то к нотариусу все равно придется обращаться.
Если право собственности принадлежит одному лицу (единоличная или индивидуальная собственность), если он решит подарить долю в праве на свое имущество, нужно ли оформлять такую сделку через нотариуса?
Нет, если долевая собственность формируется из единоличной собственности, то такая сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В ситуации, когда недвижимое имущество является предметом общей долевой собственности (по 1/2 доле) и один участник долевой собственности хочет продать свою долю второму собственнику, нужно ли идти к нотариусу?
Здесь все неоднозначно, в законе не описана такая ситуация, практика по ней тоже спорная. С одной стороны, в сделке участвуют все дольщики, преимущественное право не нарушается. Однако, Росреестр, зачастую отказывает в регистрации права собственности по такой сделке, поскольку она не попадает под исключение когда все участники долевой собственности отчуждают все доли по одной сделке. На данный момент, чтобы снизить свои риски и сэкономить время, рекомендуется все-таки обращаться к нотариусу.
Необходимо ли согласие супруга на покупку доли в праве собственности на имущество?
По общим правилам, согласно положениям Семейного кодекса (ст. 35 ) согласие супруга необходимо при распоряжении общим (совместно нажитым имуществом), если это недвижимое имущество - то согласие должно быть оформлено нотариально.
По общему правилу согласие на приобретение имущества другим супругом не требуется.
С одной стороны, в случае приобретения какого-либо имущества используются денежные средства, заработанные в браке, которые являются совместно нажитым имуществом, и, соответственно, при покупке чего-либо происходит распоряжение. Предполагается, что оба супруга должны знать и быть согласны на распоряжение такими денежными средствами. В случае, если выяснится, что супруг, без согласия другого, потратил денежные средства на приобретение какого-либо имущества, то такая сделка может быть оспорена в суде. Но поскольку права на денежные средства не подлежат государственной регистрации, в связи с чем нотариальное согласие супруга не требуется.
С другой , если подходить к толкованию положения п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ буквально, то можно отметить, что случаи когда требуется нотариально оформленное согласие супруга разделены на несколько групп:
1ая группа: сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
2ая группа: сделки для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;
3ая группа: сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации.
Сделка по покупке доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по общему правилу должна иметь нотариальную форму, т.е. она попадает во вторую из групп указанных выше в ст.35 СК РФ. В связи с чем, при оформлении сделки по покупке доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество Покупателю необходимо получать нотариальное согласие супруга.