В покупке земельных участков очень много тонкостей и нюансов в отличие от покупки квартиры.
Бывают случаи, когда сам собственник земли не всё знает о минусах своего участка, потому что недостатки бывают видимые и невидимые. С квартирами всё просто: вы пришли, увидели стены, посмотрели документы, познакомились с соседями и осуществили покупку. С землей же всё намного деликатнее.
Например, мы можем приехать на участок, который
визуально нам понравится. Ровный, правильной формы (квадратный или прямоугольный), удачно расположенный. И на первый взгляд всё будет замечательно. Но, посмотрев на Градплан (который я очень рекомендую заказывать всем обязательно), мы можем обнаружить, что под землей идут кабели спецсвязи или какая-нибудь магистральная труба, от которой необходимо соблюдать отступы при постройке. А сверху, к примеру, могут идти высоковольтные линии, под которыми тоже строится нельзя и тоже нужно соблюдать определенные отступы в зависимости от мощности.
И таких моментов очень много.
Грамотные риелторы их видят, знают и именно на знании этих тонкостей работают, дабы обезопасить покупателей от различных рисков. Потому что неприятные сюрпризы никому не нужны. И никому не нужно, купив участок, через время узнать, что строиться на этом участке нельзя и по градостроительному плану пятно застройки на нем равно нулю. Это может быть суперклассный участок, дорогой, с красивым видом, но единственное, что можно будет делать на нем – это выращивать клубнику.
Хочется поговорить также про наш прекрасный Нацпарк.
Его границы были определены пару лет назад, и, по какому-то странному обстоятельству, без согласования с собственниками земель, граничащих с Нацпарком. Теперь довольно часто возникают ситуации, когда на частные участки по документам залезает граница Нацпарка. Эти вопросы, конечно, решаются, но только в судебном порядке, и, как правило, очень долго, затратно и нервно.
Что касается местной сейсмической активности,
в Сочи горы молодые, достаточно подвижные. Сейсмика для строительства должна быть рассчитана на 9 баллов. Соответственно, в отличие от Краснодара, где можно строить дом на обычной подушке, здесь нужно забуриваться в скальную породу - аргиллит. Он бывает либо на поверхности (первым слоем), либо от 6 метров и ниже. Соответственно перед строительством частного дома нужно заказать геологию. Выезжают специально обученные люди, делают несколько бурений и дают заключение. И уже архитектор на основании этого заключения подготавливает рабочий проект дома со сваями. Сваи забуриваются в аргиллит.
Но есть такой нюанс, особенность:
залегание аргиллита не должно проходить в горизонтали, он должен проходить под любым углом. Если аргиллит лежит по горизонтали, может пойти сдвиг плиты и вы ничего не сможете сделать. Если под углом, то дом будет стоять намертво.
Подвижки земли видны, в принципе, сразу, когда приезжаете на объект, где растут деревья. Если они растут вертикально, значит верхний слой не двигается, значит земля без подвижек. Если они наклонены, значит есть движение.
Кроме того, я бы никому не посоветовал покупать участок без межевания.
Такая покупка - настоящий «кот в мешке». Не советую категорически. Потому что земля - это дорогое, стрессовое приобретение. Зачем себе еще добавлять головную боль? Процесс межевания длится всего 2 недели и в этом плане спешить точно не надо. Вызывается кадастровый инженер, который на основании документов права собственности определяет границу участка, согласовывает с соседями под подпись границы и через 2 недели участок появляется на кадастровой карте города, имея совершенно определенную форму и размер. И уже на основании этого можно заказывать проект дома. Потому что
есть определенные нормативы и отступы от границ при строительстве, и бывают участки настолько неправильных форм, что на них даже построится невозможно.
Могу рассказать еще небольшой лайфхак.
Правильнее всего покупать участок в дождь, чтобы увидеть куда течет вода. Лучше всего брать участок с небольшим уклоном, до 12 градусов. Это избавит вас от заболоченности территории. Плюс уклон создает эффект террасирования и соседям станет не так-то просто подсмотреть в ваши окна.
В заключение хотелось бы сказать то, что я говорю всем и всегда:
любую покупку недвижимости нужно осуществлять только через агентство недвижимости. Во-первых, перед тем, как взять объект на продажу, грамотный риелтор всегда его «пробьёт», проверит на обременения, проверит на минусы и плюсы, проверит документы основания, чтобы была действительно хорошая, грамотная сделка купли-продажи, чтобы риелтор и тем более покупатель после нее спали спокойно. Всё-таки в Сочи при покупке недвижимости речь всегда идет об очень больших деньгах, поэтому лучше максимально обезопасить себя, пользуясь услугами грамотного специалиста по недвижимости.
Вячеслав Федин – эксперт по сделкам с землей, топ-риелтор федерального агентства недвижимости Перспектива24-Сочи.
Если у вас остались вопросы, обращайтесь +7-961-851-24-24
Редактор статьи: Алена Роговицкая
Смотрите, читайте, узнавайте, ставьте лайки и подписывайтесь на НАШ КАНАЛ.
