Очередной сезон сериала "Льготная ипотека" завершается. В пятницу, 1 апреля состоится премьера следующего и он обещает быть не менее захватывающим. Покупателей будут привлекать кредитами под 12% на фоне инфляции в 20%.
Мы пока не знаем какой будет инфляция в России по итогам 2022 года, оценки экспертов заметно отличаются, но мало кто делает ставку на то, что итоговая цифра будет заметно ниже 20%. Вот например, прогноз Центром макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования с оценкой 20-23%. Ранее ЦБ публиковал результаты опроса, проведенного в начале марта с уровнем в 20%. В последующие годы по мнению специалистов темпы роста цен будут снижаться.
Исходя из этого, программа "льготной ипотеки под 12%" которая начнет действовать с апреля 2022 года, выглядит рабочей. Проблема только в том, что заемщики, пока к этому уровню не особо готовы. Ежемесячные доходы пока не проиндексированы вслед за инфляцией, а платить по новым ставкам придется с первого дня. Давайте сравним ежемесячные платежи при ставке в 7% и 12% (аннуитет).
Цена квартиры - 4 млн. рублей.
Первоначальный взнос - 1 млн. рублей.
Кредит 3 млн. рублей.
Срок кредита - 20 лет.
Ипотека 7%
Ежемесячный платеж - 23,3 тысячи рублей
Начисленные за 20 лет проценты - 2,58 млн.
Ипотека 12%
Ежемесячный платеж - 33 тысячи рублей
Начисленные за 20 лет проценты - 4,93 млн.
При равной сумме кредита ежемесячный платеж с апреля вырастет более чем в 1,4 раза или на 10 тысяч рублей. С учетом частично отмененных субсидий от застройщиков этот разрыв может вырасти еще сильнее.
Опытные заемщики понимают, что при снижении инфляции и ключевой ставки в будущем, они смогут рефинансировать кредит под более низкий процент. Но проблема текущего момент не в ожиданиях, а в реальных финансовых возможностях заемщиков исходя из их дохода. Так если кредит под 12% составит 6 млн. рублей, то ежемесячный платеж вырастет до 66 тысяч рублей (при 20-летней переплате в 9,9 млн. рублей).
Банки и ранее отмечались, что качество заемщиков в последние годы снижалось, и именно низкая ипотечная ставка позволяла вовлекать в рынок покупателей с невысокими доходами. Сейчас ситуация изменилась и несмотря на то, что 12% при инфляции в 20% выглядит привлекательно, снижения продаж на рынке квартир и ипотеки не избежать.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал, чтобы не пропустить, что-то важное.
28.03.2022
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости