На квартирном рынке – «буря и натиск», участники и клиенты обсуждают ипотечные ставки и экстренные меры господдержки. На этом фоне загородный девелопмент – тихая заводь. О переменах в настроении покупателей рассуждает руководитель проекта КП «Виль Парк» Святослав Филиппов.
- Как повлияли последние события на загородный рынок?
- Продажи в марте я бы не назвал особенными. Обычные звонки, весенние люди, которые давно обдумывали покупку. Не торопятся. Практически все спрашивают о стоимости: не изменилась ли она. Правильно спрашивают, потому что 10 марта мы действительно изменили цену участков. Подняли на 10%. Цена была неизменной с ноября 2021 года.
- Ажиотажа, как в Подмосковье, у нас нет?
- Нет. Обычный ровный интерес. И это хорошо, что нет ажиотажа – есть впечатление, что спрос так и будет стабильным. Сейчас в проекте 10 участков продано, столько же забронировано. Учитывая, что у нас их всего 70 – нормальные темпы реализации.
Происходящие события не подтолкнули массу людей к эмоциональным покупкам: те, кто планировал – те и покупают.
Последние сделки проходили по 2,1 млн рублей за участок. Люди покупают не самое дешевое, а самое лучшее. У нас (до повышения) цены были по 170, 190 и 210 тыс. рублей за сотку. Покупают в основном те, что по 210 тыс. Красивые, видовые, у леса.
Сейчас шкала сдвинулась: 190, 210 и 230 тыс. рублей соответственно.
- Похоже, с изменением ставок по ипотеке сократится спрос на новостройки... Возможно, это вам добавит клиентов?
- Это верно. Но тем не менее: у нас даже сейчас есть покупатели, которые планируют обратиться в «ДомКлик» (сбербанковский сервис), чтобы взять кредит и погасить его через два-три месяца. Как промежуточная стадия, как этап сделки такие варианты рассматриваются даже в сегодняшних условиях.
- Какой объем работ по инженерным сетям осталось выполнить в КП «Парк Виль», как будет меняться эта статья затрат на обустройство?
- Собственно, повышение цен на участки отчасти и связано с тем, что мы допускаем: на финишной стадии затраты на подключение могут увеличиться. Но мы все-таки чувствуем себя достаточно уверенно, потому что основные вложения мы сделали в 2021 году
- Люди имеют представление, в какие суммы им обойдется строительство дома?
- Напрямую мы такие вопросы не обсуждали. Практически все планируют строить хорошие капитальные дома,
- Рост затрат на будущее строительство будет тормозить реализацию участков?
- В загородном строительстве нет таких прозрачных и понятных зависимостей, как в городской многоквартирной застройке. Там все понятно: «единичка» стоит столько-то миллионов, куб бетона подорожал – себестоимость выросла, сумма изменилась.
В наших поселках, общим числом около 500 жителей, нет двух одинаковых домов. Конечно, если человек строил для себя. И люди рассчитывают, на то, что у них как-то получится построить в рамках изначально определенного бюджета. Идеализируют ситуацию, конечно.
Хотя на загородном рынке действительно больше возможностей для маневра. Фундамент будут делать все. А дальше – выбор конструктива, исполнение по вкусам и по возможностям. Первоначальную смету всегда можно развернуть примерно в два раза...
- Есть некоторое перенасыщение рынка лесоматериалов. Возможно, какие-то позиции подешевеют?
- Я бы отметил желание людей строить более надежное, более капитальное жилье. Эта тенденция начала проявляться примерно год назад.
- Более надежное – это брус, а не каркасник?
- Скорее, выбор в пользу газобетона или кирпича. Что-то каменное, что не горит. И чтобы качество можно было контролировать в процессе строительства.
Потому что в интернете довольно много сюжетов о том, что каркасные дома надо принимать с тепловизором, иначе можно получить постройку с холодными углами и так далее.
Многое зависит от качества монтажа и профессионализма бригады. Не осведомленных людей, пожалуй, и не осталось. Все уже знают, что каркасный дом – это здорово, но его надо очень качественно построить.
Газобетон по стоимости приблизился к дереву, то есть каркасник уже фактически и не дешевле. Так что сейчас происходит некоторое смещение в предпочтениях.
- Будут ли у вас новые площадки?
- Мы планируем расширять линейку проектов. «Виль Парк» - не тот проект, по завершении которого я соберусь на пенсию. Но свободных участков под продажу для строительства поселка на рынке практически нет. Чтобы по приемлемой цене.
- У вас вроде были какие-то планы в Аннинском ГП...
- Я бы с удовольствием купил территорию в Аннинском поселении. С моей точки зрения, это один из лучших муниципалитетов с точки зрения сбалансированности форматов (многоэтажка/малоэтажка) и соблюдения градостроительных норм.
Есть генплан, ПЗЗ, коммуникации, понятен вектор развития. Дмитрий Рытов, глава поселения, заложил основы для перспективной формализации загородного рынка.
Но здесь ничего свободного нет. Поэтому будем рассматривать что-то поблизости. Мурманское шоссе – это ужас, во Всеволожском районе до сих пор ощущается влияние криминала. Поэтому – юг.
Те, участки, которые есть, стоят настолько дорого, что девелоперы не решаются их приобретать. Пока это рынок продавца. Но покупать надел не за десятки, а за сотни миллионов рублей, с неясной финансовой перспективой – это неоправданный риск.
- На квартирном рынке мы увидим перелом тренда – к снижению цен. Это отразится на загородном рынке? Покупатели начнут экономить?
- Многое решает психология. Например, для меня очевидно, что рынок участков в Аннинском и Гостилицком поселениях отличается принципиально. Хотя по удаленности почти одно и то же, разница – 10 минут. Но в восприятии это принципиально разные локации. Восприятие меняется медленно.
Наш проект в Оржицком поселении стал более доступен для Приморского и Выборгского районов, это важно...
- Проблемы автопрома, с ценой, запчастями и т.д. – скажутся ли на загородном рынке? Будет ли более значим фактор общественного транспорта?
- Люди будут беречь свои автомобили. И не станут делать резких движений. Пока это не скажется. Количество тех, кто покупает китайские авто, растет. Для них это просто перемещение из пункта А в пункт Б.
- Почему вы считаете «Виль Парк» особенным проектом?
- Мы провели анализ конкурентов. Вокруг нас 26 поселков. «Виль Парк» - самый дорогой. Потому что мы дорого купили землю: хозяин крупного АН, владелец участка, до последнего придерживал для себя. Но ему понадобились средства для другого проекта.
Мы вкладываемся в инфраструктуру и не боимся этого. Только у нас есть и газ, и центральный водопровод, и подземное электричество. В поселке не будет столбов из серого бетона или деревянных. И рядом – с заповедным лесом. Можно на технике, можно пешком, по грибы. Следы лисы, зайцев...
- Газификация входит в стоимость земли?
- В этом проекте мы выделили подведение газа к границе участку в отдельный платеж. Инфраструктурный взнос – 200 000 рублей. Это обязательный платеж. Вода и 15 квт электроэнергии входят в стоимость земли.
Мы заявку по газификации на 71 участок подаем и оплачиваем самостоятельно. От нас покупатели получат установленный узел учета с договором. Это займет от 2 до 8 месяцев.
То же с водой: все люки установлены, все врезки сделаны, осталось заплатить 3-5 тысяч водопроводчику, чтобы завел трубу в дом. Сейчас важно, чтобы в ситуации общей неопределенности человек понимал: как он будет жить и сколько тратить.