События последних недель заставили пересмотреть очень многое. Так, 28 февраля Центробанк внепланово и резко поднял ключевую ставку — с 9,5% до 20%, это стало новым историческим максимумом. Взлетели ставки по ипотеке, строительная отрасль начала срочно искать варианты импортозамещения, а правительство решило ослабить гайки — позволить досрочное раскрытие эскроу-счетов и не вносить новостройки в реестр проблемных объектов.
Кроме того, власти намерены поддерживать льготные ипотечные программы — вероятно, лимит кредита по ипотеке с господдержкой-2020 будет повышен, сейчас на 3 млн рублей в мегаполисах нереально купить квартиру в новостройке. Ставка, правда, тоже будет повышена.
Если с поддержкой льготной ипотеки более-менее понятно, то как объяснить другие меры?
17 марта замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин заявил, что правительство обсуждает возможность объявить до конца 2022 года мораторий на включение строящихся домов в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО).
Проще говоря: если у застройщика возникнут проблемы с достройкой дома или передачей квартир дольщикам, то такой объект не будет признан долгостроем.
А покупатели жилья в таких новостройках не будут официально являться обманутыми дольщиками, разбираться с застройщикам им придется самим.
Защиты государства можно не ждать.
Замглавы Минстроя пояснил: мораторий необходим, чтобы штрафные санкции и судебные разбирательства не мешали строителям вводить дома и передавать ключи дольщикам, пусть и с нарушением сроков.
А просрочки будут — нарушена логистика поставок оборудования и материалов, мигрантам становится невыгодно работать на российских стройках, а россияне пока что не торопятся их заменить. Вопрос импортозамещения тоже нельзя решить по-быстрому — нет у нас нужной волшебной палочки.
Подобный мораторий был объявлен в 2020 году — тогда из-за пандемии коронавируса тоже возникали сложности с поставками и рабочей силой, а в Москве и Подмосковье стройки были на некоторое время заморожены, на многих объектах произошло отставание от графика.
Тогда всё обошлось, и к концу 2023 года проблема обманутых дольщиков должна была остаться в прошлом. Возможно, так и будет: дома из ЕРПО либо достроят, либо дольщики получат компенсацию.
А новых долгостроев и новых обманутых покупателей в этом году не появится — потому что мораторий!
К тому же нельзя исключать, что мораторий могут продлить. Покупка квартиры в новостройке на котловане снова превращается в лотерею.
В 2019 году для защиты прав дольщиков строительная отрасль начала переходить на проектное финансирование и эскроу-счета. Застройщики больше не могут привлекать средства покупателей напрямую — деньги дольщиков лежат на специальном счете в банке, а строительство ведется за счет заемных средств.
Получить деньги с эскроу-счета застройщик может только после ввода объекта в эксплуатацию. Если новостройка будет признана проблемной — средства будут возвращены дольщикам.
Тогда же, в 2019-м, девелоперы поднимали вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов — чтобы брать меньшие кредиты у банков и экономить на процентах. Но власти даже не обсуждали такую возможность.
В начале марта нынешнего года был принят закон о мерах поддержки граждан и бизнеса в условиях санкций, который не исключает, что досрочное раскрытие эскроу-счетов будет разрешено.
В Минстрое заверили, что это не приведет к появлению новых обманутых дольщиков.
Эксперты тоже считают, что ничего страшного в этом нет. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — это общемировая практика. В текущих условиях эта мера позволит поддержать девелоперов, к тому же проектное финансирование подразумевает, что земля и строящийся дом находятся в залоге у банка, и если застройщик обанкротится, то банк может привлечь к достройке другого девелопера.
Если механизм раскрытия эскроу-счетов будет прозрачным и понятным для всех участников рынка, это действительно может поддержать отрасль. Будем оптимистами?..