Как не платить налог при продаже недвижимости, не дожидаясь 5 лет с момента приобретения.

Законный путь уменьшения подоходного налога, либо отказ от него, волнует большинство собственников, планирующих продать свою недвижимость. Большинство собственников недвижимости ориентируется на установленный законом срок владения, по истечении которого налоговая обязанность точно аннулируется. По закону этот срок равен 5 годам со дня приобретения объекта недвижимость в собственность ( с момента регистрации права собственности в ЕГРН ), а в отдельных случаях он сокращается до 3-х лет (для подаренной, приватизированной недвижимости, полученной в ренту или по наследству, а также для единственного жилья ст. 217.1 НК РФ).

Однако, если недвижимость продается до истечения этого срока, это не значит, что каждому собственнику придется платить налог.

Рассмотрим четыре случая, когда можно продавать недвижимость в период до 5 лет и не платить при этом налог с продажи недвижимого имущества.

1. Стоимость. Если квартира, дом или земельный участок продаются по цене покупки, собственник освобождается от оплаты 13% налога, в случае продажи в период до 5 лет владения. Владелец недвижимости может воспользоваться налоговым вычетом в размере суммы расходов, потраченные на приобретение своего объекта недвижимости. К вычету принимается только стоимость самой недвижимости (последующие расходы собственника на ремонт и благоустройство жилья в расчете налога с продажи не учитываются). Если продается жилье или участок, полученные по наследству или в дар, при последующей их продаже могут быть заявлены к вычету те расходы, что понес в свое время наследодатель или даритель для покупки этой недвижимости. Если расходы по покупке жилья нельзя подтвердить (например, оно приватизировано), то при продаже можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму 1 млн рублей. То есть при цене сделки в 1 000 000 рублей налог с продажи платить не придется (но это при условии, что 70% кадастровой стоимости недвижимости на дату продажи не превышают этот самый 1 млн рублей — иначе налога не избежать — п 2 ст. 220 НК РФ).

2. Долевое участие. Если квартира приобретена по договору долевого участия в строительстве, минимальный предельный срок владения им рассчитывается не со дня регистрации права собственности, а с даты полной оплаты его стоимости в период строительства застройщику. Поэтому можно продавать такую недвижимость даже сразу после регистрации в ЕГРН и не платить налог, если со дня последнего платежа застройщику уже истек предельный срок владения (5 лет). На практике, это только квартиры в долгостроях, как правило. Средний срок ввода в эксплуатацию высотного жилого дома составляет около полутора лет. В таком случае владельцы как правило прибегают к формуле: доход-расход=ноль. Приобрели за 3 млн. рублей и продали за эту же сумму. Особенность: доплата в связи с увеличением площади жилья не учитывается. Те же правила действуют при покупке квартиры в кооперативе: срок отсчитывается со дня полного внесения паевого взноса за жилье (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо ФНС от 30.11.2021 № БС-3-11/7866@).

3. Супружеская собственность на недвижимость. Квартира, дом или земельный участок, купленные в период брака, являются совместным имуществом — а значит, в равной степени принадлежат обоим супругам (даже если документально оформлены на одного из них). В связи с этим, минимальный предельный срок владения отсчитывается со дня, когда недвижимость впервые была приобретена одним из супругов. И если второй супруг получает ее потом по наследству, он может продавать ее без уплаты налога, не дожидаясь когда истечет 3 года со дня открытия наследства (Письмо Минфина от 23.12.2021 № 03-04-05/105331).

4. Улучшение жилищных условий для семьи с детьми. Начиная с этого года, налог с продажи жилья можно не платить, даже если еще не истек предельный срок владения — при одновременном соблюдении следующих условий: у продавца или его супруга двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся по очной форме), на момент продажи ни у продавца, ни у его детей нет в собственности другого жилья, площадь которого суммарно превышает 50% площади приобретенного жилья, они продают жилье и в этом же году (или в следующем, но не позднее 30 апреля) покупают новое, которое больше прежнего по площади или по кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).