Кто такие заемщики, созаёмщики и поручители по договору об ипотеке?
По Договору об ипотеке выдаётся кредит на приобретение недвижимости под залог покупаемой недвижимости кредитору.
Заёмщик по такому договору — это лицо, взявшее кредит на покупку недвижимости, должник по договору перед банком.
Созаёмщик выступает как второй заёмщик.
Возвращать долг он обязан так же, как и заёмщик. Созаёмщиком часто является законный супруг заёмщика, ещё им может быть любой другой родственник или не имеющий родства с заёмщиком человек.
Бывает как один созаёмщик, так и несколько. Кто станет созаёмщиком, решается по согласованию с банком, т.е. в какой-то мере подход индивидуальный. Привлекая созаёмщика, заёмщик получает возможность приобрести недвижимость за большую сумму, поскольку учитываются совместные доходы заёмщика и созаёмщика. При этом собственность может делиться между заёмщиком и созаёмщиком по долям в зависимости от наличия официального брака или закреплённой договорённости о доле.
Поручитель – лицо, обязующееся вернуть долг банку вместо заёмщика, в случае если этого не сделал заёмщик.
Поручителем может выступать кто угодно, как физическое лицо, так и юридическое.
Созаёмщик отличается от поручителя тем, что при удачном закрытии долга перед банком, он становится сособственником недвижимости. Поручитель сособственником не станет никогда, его функция заключается только в оплате долга при необходимости.
Солидарные обязательства и их последствия
При заключении Договора об ипотеке созаёмщики несут солидарные обязательства. Это означает, что обязательства, возникшие из кредитного договора, являются неделимыми и при отсутствии внесения оплаты от заёмщика, кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, полностью или в части долга.
Так же кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, кредитор имеет дополнительный гарант возмещения задолженности в виде возможности требовать возврат долга как от должника, так и от созаёмщика.
Ограничения прав созаемщика в договоре об ипотеке
- Одним из ограничений прав созаёмщика является то, что заёмщик может потребовать вывести созаёмщика из правоотношений по договору, прекратить его участи как созаёмщика, например, при разводе с супругом. Созаёмщик такими правами не обладает.
- Также заёмщик может предложить заменить созаёмщика на другую кандидатуру, тогда как созаёмщик не обладает правами на замену заёмщика. В то же время, если созаёмщик захочет отказаться от участия в Договоре об ипотеке, он не сможет это сделать до утверждения банком нового созаёмщика.
- Кроме того, если принято общее решение об отказе созаёмщика от доли в недвижимости, то у созаёмщика останутся обязанности по оплате, а права на долю в недвижимом имуществе не будет. Заёмщик остаётся собственником в любом случае.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
В случае если заёмщик не может вносить платежи по своим обязательствам перед кредиторами, производить оплату обязательных платежей, то по решению арбитражного суда он может быть признан банкротом.
Если банк – кредитор участвует в деле о банкротстве, то он имеет право включить свои требования по погашению ипотеки в реестр требований кредиторов.
После принятия заявления о банкротстве судом может быть назначена процедура реструктуризации долгов, иначе его имущество будет реализовано на удовлетворение требований кредиторов, погашение обязательных платежей.
В силу абз. 2 п. 2 ст. 213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения судом определения о признании заявления обоснованным и введении реструктуризации долгов срок исполнения денежных обязательств, обязанности по уплате обязательных платежей для целей участия в деле о банкротстве гражданина считается наступившим.
Далее созаёмщикам будет предложено выплатить весь долг в короткий срок, при неоплате недвижимость будет продана с торгов.
При решении суда о продаже заложенного имущества ипотечная недвижимость будет продана на торгах с целью удовлетворения требований кредитора. После реализации недвижимости 80% от полученных средств будет передано кредитору по Договору об ипотеке. Оставшаяся сумма будет внесена на счёт должника для погашения остальных долгов.
Таким образом, после признания заёмщика банкротом недвижимость войдет в конкурсную массу и будет продана на торгах, даже являясь единственным жильём заёмщика.
Последствия для созаемщика при банкротстве основного заемщика
Если основной заёмщик признан судом банкротом, банк – кредитор заявил в суд о погашении задолженности, созаёмщику будет предложено в короткий срок погасить всю сумму задолженности. Если погасить весь долг не удастся, недвижимость подвергнется продаже, созаёмщик, как и заёмщик, вынужден будет сменить место жительства, если он проживал по адресу нахождения ипотечной недвижимости. К сожалению, недвижимость будет утеряна.
Еще один небольшой нюанс, кредитная история будет испорчена, как у заёмщика, что очевидно, так и у созаёмщика.
В зависимости от того, удалось ли покрыть всю сумму задолженности перед банком после продажи недвижимости, материальные последствия для созаёмщика не наступят или, если суммы от продажи недвижимости оказалось не достаточно, оставшуюся часть задолженности предложат выплатить созаёмщику, как солидарному должнику, добровольно или через суд.
В случае неплатежеспособности, созаёмщик рискует стать банкротом.
Чем чревато банкротство созаемщика по ипотеке для основного залогодателя?
При банкротстве созаёмщика для заёмщика наступают последствия такие же, как для созаёмщика при банкротстве заёмщика.
Основной залогодатель рискует потерять недвижимость при банкротстве созаёмщика: квартира по той же схеме, как при банкротстве заёмщика, выставится на торги, после реализации средства направляются на выплату задолженности по Договору об ипотеке.
Банкротство созаёмщика по ипотеке: судебная практика
Ознакомившись с судебной практикой, освещающей споры о банкротстве созаёмщика, можно сделать следующий вывод. К сожалению, добросовестность заёмщика и даже прописка в ипотечной квартире несовершеннолетнего ребёнка не спасет от реализации недвижимости при банкротстве созаёмщика.
После признания созаёмщика банкротом срок по оплате по долгам считается наступившим. Таким образом, возникает обязанность погасить долги в полном объёме, в том числе и по ипотеке. Оплаты от должника не поступает, имущество выставляют на торги.
Жалобы о необоснованности определений судов о включении недвижимого имущества в конкурсную массу по причинам внесения оплаты в срок, прописки несовершеннолетних детей судами отклоняются. Основанием служат:
- признание должника банкротом;
- наступление сроков исполнения обязательств;
- наличие права на продажу залоговой недвижимости в счёт обеспечения долга, даже если она является единственным жильём и в ней прописан несовершеннолетний.