Как обезопасить себя при сдаче квартиры: комментарии адвоката

«Не платили, устроили скандал и отказались съехать»: как обезопасить себя при сдаче квартиры»

По данным УМВД России по городу Кемерово, в областном центре за 2019 год зарегистрировано шесть обращений, связанных с конфликтами между арендодателями и квартиросъёмщиками. Одни наниматели перестают платить, другие отказываются съезжать из съёмных квартир, третьи портят имущество. При этом юристы отмечают, что большинство споров по договору аренды не доходит до полиции и суда, а многие владельцы жилья сдают его вообще без всякого договора — а значит, и перспективы обращения к правосудию весьма туманны.

Корреспондент A42.RU Вячеслав Ворожейкин нашёл три подобных истории из жизни и разобрался, что делать, чтобы в них не попасть.

«ОН НАПИСАЛ ЗАЯВЛЕНИЕ, ЧТО Я ПЫТАЛСЯ НЕЗАКОННО ПРОНИКНУТЬ В СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ»

Степан Федотов — программист, ему 30 лет, он живёт в одной квартире, а другую сдаёт. Когда он решил продать жильё, то не мог этого сделать полгода: многодетные квартиросъёмщики попросту отказывались съезжать.

— Мы сдаём квартиру на Осеннем бульваре, — рассказывает Степан. — Заключили с мужчиной договор об аренде, он стал жить в нашей квартире с женой и тремя несовершеннолетними детьми. Впоследствии мы решили продать квартиру, сообщили об этом арендатору, однако он отказался съехать.

Квартиросъёмщик перестал платить за коммунальные услуги и начал копить долги. Возмущённым владельцам мужчина заявил, что никуда не поедет, выселить его не имеют права, и что он съедет только по решению суда. Спустя несколько месяцев, когда Степан пришёл в очередной раз, чтобы вручить уведомление о расторжении договора, квартиросъёмщик вызвал полицейских.

— Он написал заявление, что я якобы пытался незаконно проникнуть к нему в квартиру. Позже мне рассказали, что этот человек, если на него подать в суд, затягивает процесс, например, не является на судебные заседания. Потом, даже после проигрыша дела, он подаёт апелляцию. А сам всё это время живёт в квартире, копит долги, после чего выезжает.

Квартиросъёмщика в самом деле нельзя выселить по желанию владельца квартиры?

Для Степана эта история завершилась относительно благополучно — без многочисленных походов в суд. После получения уведомления о расторжении договора арендатор вместе с семьёй съехал из квартиры через несколько дней. При этом замок от входной двери был сломан, в укромных местах спрятаны несколько мёртвых рыб, а предметы мебели оказались прикручены к полу и друг к другу.

Ситуацию А42.RU прокомментировали в пресс-службе ГУ МВД России по Кемеровской области. По факту случившегося полицейские проводят проверку.

— По результатам проверки будет принято решение в соответствии с действующим законодательством. По имеющимся сведениям, в настоящее время участники конфликта смогли достичь договорённости и квартиросъёмщик покинул жилище, забрав свои вещи, — сообщили в ведомстве.

В полиции подчеркнули, что несколько лет назад этот же мужчина арендовал другое жильё. Тогда его удалось выселить только через суд — при вмешательстве приставов.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин комментирует ситуацию:

Если квартиросъемщик не платит и не съезжает, рекомендую следующие варианты:

• написать заявление в управляющую компанию, чтобы она прекратила оказывать коммунальные услуги (электричество и горячее водоснабжение) в отношении квартиры собственника;
• обратиться в суд с иском о выселении нанимателя из квартиры.

Не рекомендую:

• входить в квартиру, выбрасывать вещи и выгонять из неё квартиросъёмщика силой — это может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ);
• любые манипуляции с вещами в отсутствие квартиросъёмщика — например, вывоз на хранение в другое место — также чреваты уголовно и гражданско-правовыми рисками. Их можно совершать только при наличии правовой поддержки со стороны адвоката.

«С ВЫСЕЛЕНИЕМ ТЯНУЛА ДО ПОСЛЕДНЕГО — НАДЕЯЛАСЬ, ЧТО ДОЛГ ВЕРНУТ»

Алла Кравчук работает в газете и сдаёт КГТ, доставшуюся от родителей. Жильцы 8 месяцев не платили за комнату, а потом специально устраивали беспорядок, чтобы помешать её продать.

— КГТ на 12 квадратов мне купили родители десять лет назад, когда я окончила вуз, – рассказывает журналистка. – Я пожила там, вышла замуж, и мы переехали на съёмную квартиру попросторнее, потом взяли ипотеку. Эту комнату почти сразу после переезда начали сдавать.

Квартиросъёмщики часто менялись и не всегда были идеальными и дисциплинированными, но больших задержек не допускал никто. Пока в начале 2018 года в КГТ Аллы не заехала молодая девушка — знакомая знакомой.

— Я брала плату 7500 рублей в месяц, плюс она сама оплачивала коммунальные услуги. Договора об аренде никакого не было, всё держалось на честном слове. Это же вроде как знакомые люди. Предварительных условий о ремонте или, например, запрете на домашних животных я не ставила — и потом об этом пожалела. На третий месяц у квартирантки появилась собака. Она её где-то подобрала. А ещё через месяц — парень.

Девушка работала продавцом в супермаркете, работал ли парень — Алла не знала. Когда квартирантка первый раз не заплатила, то сказала, что у неё украли деньги, которые она несла до банкомата, чтобы положить на карту. Так начался копиться долг.

— Потом было ещё множество сказок. Что задержали зарплату, что нужны деньги на лечение, а на квартплату не осталось, и так далее. Не платили они около восьми месяцев. Потом снова стали платить, а долг оставался. С выселением я тянула до последнего, так как надеялась, что долг вернут. Но этого не случилось. Я человек неконфликтный. Сначала просто уговаривала, совестила, потом грозила, что пойду в полицию. Но это всё не особо подействовало. Было очень обидно, что я к людям с добром, а они вот так поступают.

Алла выставила КГТ на продажу. Недобросовестные арендаторы специально устраивали бардак, чтобы комната не понравилась потенциальным покупателям, которые приходили на осмотр.

— Покупатели были в шоке от состояния жилья. В итоге я сказала этой паре, мол, комнату продала, и вы за неделю должны съехать, хотя это была неправда. Они наконец уехали, оставив ободранные обои и грязь. Нам с мужем и отцом пришлось делать ремонт, и только после этого я на самом деле смогла продать свою КГТ. У меня на руках расписка, что квартиросъёмщики обязуются вернуть долг до конца этого года. Пока не вернули ни копейки. Планирую обращаться в суд, но не знаю, чем это закончится — договора-то на бумаге нет, только устный. Сделала вывод из этой истории: сдавать квартиры — это не моё. И доверять людям стоит поменьше.

Дмитрий Малинин комментирует ситуацию:

То, что договор аренды нужно обязательно заключать, понимают все. Кроме того, его нужно составить так, чтобы он был не формальной бумагой, а действенным инструментом решения проблемных ситуаций. Вот чек-лист основных моментов, которые нужно прописать.

1. Односторонний отказ от договора. Например, так: «Наймодатель вправе в одностороннем порядке с уведомлением нанимателя отказаться от договора при нарушении обязанностей нанимателем либо лицами, которые с ним проживают». К обязанностям отнести внесение оплаты в срок.
2. Перечень жильцов. Вы имеете полное право сказать, что квартиру сдаёте для проживания конкретных людей. Если наниматель планирует жить с семьей или другом — просите данные этих людей и прямо прописывайте в договоре, кто будет жить вместе с нанимателем. За вселение дополнительных жильцов без вашего согласия можно предусмотреть ответственность — начиная от штрафа и заканчивая расторжением договора и выселением.
3. Право проверять состояние помещения. Чтобы иметь такое право, надо прописать его в договоре найма. Если квартиросъёмщик не пускает проверить состояние помещения, можно предусмотреть это как дополнительное основание для отказа от договора. Также рекомендую оценить стоимость всего имущества — отразить в приложении к договору и перечислить в акте приёма-передачи. Чтобы в случае повреждения исключить спор о размере убытков.
4. Обеспечительный платёж — гарантия оплаты. По сути это предоплата. В договор нужно включить условие о том, что наниматель обязан внести обеспечительный платеж в размере месячной платы. В случае если он съедет, не заплатив за последний месяц, вы получите право удержать плату из обеспечительного платежа.
5. Неустойка за отказ освободить помещение. Пропишите в договоре право получить неустойку в случае, если при правомерном отказе наймодателя от договора наниматель не покинет квартиру. Например, 5% от месячной платы за каждый день просрочки.

«Я БЫЛА ПРОСТО РАДА, ЧТО ВСЁ ЗАКОНЧИЛОСЬ»

Мария Родникова – преподаватель и психолог. Квартиросъёмщики не платили ей почти год, ссылаясь на свой пожилой возраст и инвалидность. Давили на жалость, а потом устроили скандал.

— Три года назад в наследство от мамы мне досталась однокомнатная квартира. Я решила её сдавать, мой хороший друг привёл арендатора — молодого парня. Вроде как жить будут его пожилые и больные родители, но все переговоры и расчёты вести с ним. В делах с недвижимостью я никогда не верила на слово, мы подписали договор, но так как человек от знакомых, я не погружалась в подробности, взяли самый простой, стандартный шаблон.

Парень несколько месяцев исправно платил, а потом перестал отвечать на звонки. Мария подождала ещё месяц и пошла к своим жильцам.

— Женщина сказала, что её сын ведёт какие-то сомнительные коммерческие дела и попал в беду, но появится и заплатит. Этого, конечно, не произошло, и мы общались с ней и дальше. Она постоянно давила на то, что болеет, заболевания серьёзные, пенсия уходит на лекарства, деваться ей некуда. Говорила, что сын их практически бросил. Потом говорила, что они сделали ремонт, наклеили обои, и просила зачесть стоимость ремонта в счёт оплаты. После каждого разговора я полдня приходила в себя, было психологически тяжело.

История тянулась почти год. В конце концов, не дождавшись денег, Мария решила продать квартиру.

— Квартиросъёмщики отказались выезжать, стали устраивать настоящие скандалы. Женщина кричала «я напишу Тулееву!», «я инвалид, меня нельзя выселять!», и в самом деле звонила и в приёмную губернатора, и даже почему-то ко мне на работу. Её там, конечно, приняли за сумасшедшую, но всё равно было неприятно. На последний разговор я позвала родственников покрепче — просто на всякий случай, вдруг жильцы набросятся на меня с кулаками. Они не набросились, а наоборот, сами вызвали полицию — а я вызвала столяра. Участковый опросил и жильцов, и меня, посмотрел на мои документы на квартиру и договор аренды. В присутствии полицейского пара вела себя потише, столяр заменил в дверях замки. Это подействовало — квартиросъёмщики наконец съехали. Сама я никаких заявлений не писала, проверок полиция не проводила. Требовать потом долги у меня и мысли не было, я была просто рада, что всё закончилась. У меня от этой истории начало скакать давление, обострилась мигрень. Я даже ходила потом на процедуры — капельница, физиотерапия, — чтобы чувствовать себя лучше.

Дмитрий Малинин комментирует ситуацию:

Процедура выселения через суд и судебных приставов займёт около пяти месяцев. Алгоритм действий при этом таков:

1. До обращения в суд направить квартиросъёмщику уведомление об одностороннем отказе от договора (если такое право по договору есть) с требованием выселиться и компенсировать плату за наём.
2. Обратиться в суд по месту нахождения квартиры с аналогичными требованиями: выселить нанимателя, компенсировать плату за наём по день фактического выселения из квартиры. Подобные дела обычно не вызывают сложностей и рассматриваются в два заседания. С учётом времени на вступление решения в силу от подачи иска в суд до получения исполнительного листа может пройти около трёх месяцев.
3. Получив в суде исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда, его следует предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в районный отдел ФССП по месту нахождения квартиры.
4. Пристав возбуждает исполнительное производство и устанавливает срок в 5 дней на добровольное исполнение требования о выселении. В случае, если наниматель не выселяется сам, пристав на основании статьи 107 Закона об исполнительном производстве взыскивает с должника исполнительский сбор в размере 5000 рублей и устанавливает нанимателю ещё один срок на выселение – обычно снова 5 дней.
5. По истечении второго срока пристав-исполнитель в присутствии понятых и наймодателя осуществляет выселение. Оно включает освобождение помещения от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобождённым помещением. О совершении действий пристав составляет акт.

Важно отметить, что с нанимателя можно взыскать плату за наём за весь этот период, оговоренные договором санкции за невнесение платы в срок, а также сумму ущерба имуществу, если такой факт будет установлен.