Как юрист я работаю с землёй уже 13 лет. И на практике часто встречаю мнение о том, что инвестиции в землю – это не для всех. Что зарабатывать на земле могут только люди, у которых уже на счетах лежат «лишние миллионы». А в идеале – вообще надо иметь юридическое образование, иначе во всех нюансах не разобраться.
Я с этим категорически не согласна! Во-первых, для оформления земельных участков не обязательно быть юристом. Да, нужно понимать все процедуры и уметь работать с документами. Но юридическое образование роли не играет – в университете этому не учат. Поверьте мне, человеку с дипломом юриста! Чтобы получить знания, не обязательно учиться 5 лет в ВУЗе.
Во-вторых, начать инвестиции в землю можно с минимальных вложений. Это реально даже для человека с зарплатой 30-50 тысяч в месяц. Всё зависит от выбранной вами стратегии.
О том, какие вложения требуются по разным стратегиям, вы узнаете из статьи.
Стратегия №1. Оформление участка в собственность бесплатно
Для реализации этой стратегии необходимы минимальные вложения. Согласно федеральному закону ФЗ-137, каждый гражданин России может получить участок в собственность бесплатно. Для этого участок должен находиться в садовом товариществе (сокр. СНТ).
То есть вы не платите за сам участок. Но есть расходы, которые относятся к процедурам оформления участка и вступлению в члены СНТ.
- Для предоставления участка вам нужно подготовить кадастровый план территории (сокр. схема КПТ). Этот документ можно сделать самостоятельно в программе АРГО 7. Но, если не хотите тратить своё время, можете заказать схему КПТ у любого кадастрового инженера. Стоимость услуги варьируется в зависимости от региона, в среднем 5-15 тысяч рублей.
- Далее вам понадобится выписка из ЕГРН. Она стоит 390 рублей.
- Если администрация откажет в предоставлении участка, вам нужно будет признавать право собственности через суд. В этом случае вы заплатите государственную пошлину – 300 рублей. Иногда суд может потребовать увеличение пошлины до 10 тысяч рублей.
- После того, как администрация утвердит схему КПТ, необходимо подготовить межевой план территории. Это обязательные расходы – межевой план заказывается у кадастрового инженера. Стоимость колеблется от 5 до 15 тысяч рублей в разных регионах.
- Когда вы получите участок, при регистрации права собственности вас ждёт ещё одна пошлина в размере 390 рублей.
- Так как при оформлении участка в СНТ вы обязательно должны стать членом товарищества, вас ждут членские взносы. Здесь всё зависит от председателя и от его позиции. Возможно, председатель попросит оплатить долг предыдущего пользователя участка. Или внести оплату за тот год, в который вы оформили участок. Это очень индивидуальный момент, но в среднем затраты могут быть от 5 до 50 тысяч рублей.
Итого при оформлении участка в СНТ расходы составляют от 6 до 40 тысяч рублей (без учёта членских взносов). Более точную сумму привести не могу – нужно рассматривать каждый случай отдельно.
При таких вложениях вы получаете участок, который можно продать в несколько раз дороже. Или построить дом и продать ещё дороже.
Стратегия №2. Оформление земель сельскохозяйственного назначения
Когда вы оформляете сельскохозяйственный участок с нуля, вы не можете получить его сразу в собственность – только в аренду. Аренда не бесплатная, так что по этой стратегии вложений чуть больше, чем по предыдущей.
- За схему КПТ вы заплатите от 5 до 15 тысяч рублей (но это не обязательно, можно подготовить схему КПТ самостоятельно).
- После утверждения схемы КПТ идёт обязательная статья расходов – межевой план. Здесь тоже 5-15 тысяч рублей.
- Затем нужно обратиться в администрацию за предоставлением участка в аренду. Арендная плата зависит от кадастровой стоимости участка: чем дороже стоит участок, тем выше аренда. Это зависит от региона, площади и вида разрешённого использования участка (сокр. ВРИ). Например, в Сочи аренда может доходить до нескольких миллионов, а в Иркутской области – составлять 3 тысячи в год. Но в любом случае вы вложите намного меньше, чем заработаете. Я обычно выбираю сельскохозяйственные участки так, чтобы аренда не превышала 30 000 рублей в год, а выкупная стоимость была до 50-ти тысяч.
- Если администрация вам откажет в предоставлении участка, нужно будет обжаловать отказ в суде. Заплатите государственную пошлину 300 рублей.
Дальнейшие расходы зависят от того, каким образом вы хотите заработать на участке.
- Если переуступаете право аренды – платите только арендную плату до момента переуступки. Получаете доход за счёт того, что передаёте участок другому арендатору.
- Если решаете выкупить участок – платите арендную плату в течение 3-х лет, потом обращаетесь в администрацию за предоставлением участка в собственность за плату. Выкупаете землю и оплачиваете гос. пошлину за регистрацию права собственности (примерно 300 рублей). Затем можете продать участок и получить намного больше, чем вложили.
Стратегия №3. Оформление участка из земель населённых пунктов
При оформлении земель населённых пунктов мы обычно рассматриваем участки с тремя видами разрешённого использования:
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство (приусадебные участки);
- ИЖС – индивидуальное жилищное строительство;
- ведение садоводства.
Такие участки мы оформляем в аренду. Далее на них можно заработать через переуступку аренды или выкуп. Но выкупаются участки только через строительство жилого дома – это дополнительные расходы, причём не маленькие.
- Как и в предыдущих стратегиях, сначала подготавливаем схему КПТ. Если вы обращаетесь за схемой к кадастровому инженеру, то платите 5-15 тысяч рублей.
- За межевой план территории отдаёте 5-15 тысяч рублей.
- После подачи документов вы ждёте 30 дней ответ от администрации. Если на участок никто не заявляется, то земля не уходит на торги. Это благоприятный сценарий – вы получаете участок в аренду по кадастровой стоимости. Арендная плата может быть разной в зависимости от региона и характеристик участка: например, земля под ЛПХ всегда дешевле, чем ИЖС. Идеально, если аренда будет не более 30 тысяч в год, а выкупная стоимость – до 100 000 рублей.
Далее всё зависит от того, как вы реализуете участок. Варианта два:
- переуступить право аренды;
- построить дом и выкупить участок.
Во втором случае нужно вложиться в строительство дома. Это 500 тысяч рублей и выше. Если у вас нет возможности столько потратить, то просто переуступайте аренду или найдите застройщиков, с которыми можно работать в партнерстве.
Стратегия №4. Оформление участка через торги
Когда вы оформляете с нуля участок в населённом пункте, администрация обязана известить об этом третьих лиц. Ваш участок будет выставлен на сайте torgi.gov.ru. Если больше никто не заявится на участок – вы получите его в аренду без торгов.
Но, если другой человек решит претендовать на участок, земля уйдёт на торги. К сожалению, взять участок через торги выгодно – сложная задача.
На торгах вы не можете получить землю по кадастровой стоимости. Цена обычно взлетает в несколько раз. Здесь действует принцип аукциона: кто предложит больше, тот и заберёт участок. Средние вложения в торги подсчитать нереально. Однако могу дать вам пару рекомендаций.
- Заранее определите для себя, до какой суммы вы готовы идти на торгах. Не превышайте эту планку, чтобы не заплатить в итоге за участок больше, чем он стоит на самом деле.
- Не заявляйтесь на торги на все участки подряд. Всегда думайте, нужен ли вам этот участок, как вы его сможете реализовать, сколько на нём заработаете.
Краткий вывод
Размер вложений в землю сильно различается в зависимости от характеристик земельного участка, региона и стратегии. Да, кто-то вкладывает в землю миллионы. Но начать можно и с пары десятков тысяч.
Если вы не готовы пока инвестировать крупные суммы, присмотритесь к первым двум стратегиям. По ним вложения минимальны, а прибыль превышает расходы в несколько раз.
Подробнее о заработке в сфере земли вы можете узнать на моём канале. Там есть статьи с инструкциями по каждой стратегии