Уральский ФО, Екатеринбург в силу своего выгодного географического положения и активного интереса к региону со стороны крупных логооператоров и маркетплейсов сформировал 2 принципиальные тенденции на региональном рынке:
- нехватка складских площадей класса А и В+;
- устойчивый интерес бизнеса к коммерческим объектам повышенного класса.
ИЛЬЯ ПАРХИМЧИК
эксперт по индустриально-складской недвижимости и инвестициям, инвестор, собственник «Бюро недвижимости № 1» (статья опубликована в федеральном справочнике "ГИД. СКЛАДЫ.РФ - 2022").
За 2021 год только наша компания, «Бюро недвижимости № 1», получила общее количество заявок (аренда, покупка) на 490 200 квадратных метров складских площадей, тогда как за 2020 год — всего на 164 500 квадратных метров.
Напомним, что Екатеринбург и Свердловская область лидируют среди всех регионов России по дефициту складских площадей класса А, В+.
ТРЕБОВАНИЯ БИЗНЕСА к СКЛАДАМ
Из приоритетных потребностей бизнеса в 2021 году, как и предыдущих 2–3 лет, можно отметить:
- кратное увеличение площадей для хранения и сортировки товара;
- объединение разрозненных складов одного владельца на одной площадке (консолидация бизнес-процессов).
Бизнес стал более избирательным — к новым складским площадям предъявляются современные требования:
1. Из основных по рынку Екатеринбурга можно выделить близость к ЕКАД. В первую очередь востребованы следующие направления: «Кольцово», Промзона Свердловской ТЭЦ, Полевской тракт, Челябинский тракт, Московский тракт, близость к городам В. Пышма, Березовский.
2. Еще требование — наличие большого запаса электрических мощностей, газа, достаточных для строительства и функционирования складских комплексов.
3. Наличие качественных дорог и транспортных развязок. Близость к трудовым ресурсам.
4. Требования к качеству:
- склады класса А, В+;
- ворота докового типа (min 1 док на 1000 кв. м);
- рабочая высота склада Н=12–14 метра;
- системы автоматического пожаротушения;
- свободные площадки для разворота и маневрирования фур, парковочные места для л/а;
- независимый въезд-выезд на территорию склада.
5. По некоторым заявкам, поступившим в «Бюро недвижимости № 1» в Екатеринбурге, в требованиях:
- наличие ж/д ветки, ж/д пандуса,
- кран-балок разной тоннажности.
6. Использование энергосберегающих и экологичных («зеленых») технологий.
7. Требования к земельным участкам:
- должны быть в собственности или долгосрочной аренде.
8. Отсутствие санитарнозащитных зон (СЗЗ), серьезно ограничивающих возможности строительства и эксплуатации объекта.
9. Возможность согласовывать объекты разного класса опасности.
10. При первичном спросе на готовые склады класса А, В+, наблюдается также спрос на Built-to-suit (BTS) объекты.
СКЛАДЫ — АРЕНДА
В Екатеринбурге и Свердловской области к 2020 году (начало пандемии) все ведущие ритэйлеры уже имели свои распределительные центры.
В 2020 и 2021 годах наблюдалось наращивание площадей. При этом в 2020 году рост шел за счет продовольственного ритейла, а в 2021 году подтянулся и непродовольственный ритейл.
Заметно вырос спрос на аренду складских площадей и со стороны логоператоров. Спасибо e-commerce и маркетплейсам.
СКЛАДЫ — СТАВКИ
В сегменте покупки складов на рынке Екатеринбурга в 2021 году также наблюдался хоть и незначительный, но рост заявок. К сожалению, удовлетворить спрос «в моменте» нет возможности из-за нехватки требуемых складских площадей.
1. Востребованные ставки при аренде складов класса А и В+:
- Склады классов А и В+: от 550–600 рублей за м2/месяц с учетом НДС (для сравнения: востребованная ставка 2020 года была от 420–450 рублей м2/ месяц с учетом НДС).
- Склада класса А built-to-suit: от 550 руб. м2/месяц с учетом НДС.
- Офисных помещений при складах класса А и В+: от 650 рублей м2/месяц с учетом НДС.
2. Востребованная стоимость при покупке складов классов А и В+:
- При покупке готового склада класса А и В+: от 50 000 рублей/м2 с учетом НДС, в зависимости от локации и качества склада, при условии передачи объекта в 2022 году.
ДРАЙВЕРЫ РЫНКА
Несмотря на активное строительство в Екатеринбурге и соседних областях складских комплексов острый дефицит складских площадей мы будем наблюдать еще как минимум два года. Возможно и более продолжительное время.
Ускорить развитие рынка складской недвижимости могут следующие факторы: дальнейшее развитие e-commerce, увеличение спроса на высокотехнологические склады, склады класса А, снижение себестоимости складов, в том числе за счет снижения себестоимости строительных материалов. А также использование новых технологий при строительстве складских объектов, использование новых технологий при эксплуатации складских объектов, квалифицированный персонал и удешевление на его доставку от места проживания до места работы, развитие сетевой инфраструктурой при поддержке федеральными и региональными органами власти, обеспечение территорий дорогами и сетями, снижение бюрократических процедур и согласований, налоговые льготы и другие преференции федерального и регионального уровня.
ПРИЧИНЫ ДЕФИЦИТА
Почему сформировался дефицит складских площадей в Екатеринбурге?
С одной стороны, региональные и федеральные девелоперы не спешили строить спекулятивные склады и развивать индустриальные парки, не спешили вкладывать деньги в развитие инфраструктуры Екатеринбурга и пригорода, предпочитая работать по системе Built-to-suit.
С другой стороны, потенциальные арендаторы не готовы ждать два года. Программы развития у логооператоров, у маркетплейсов предполагают получить склад «в моменте».
ЧТО НАС ЖДЕТ ЗАВТРА?
В ближайшее время мы увидим новый тип складов, а именно Dark-store — магазинсклад без покупателей, в котором собирают онлайн-заказы.
Расположен такой склад, как правило, внутри жилых районов и предполагает заказ-доставку день в день. И именно Екатеринбург готов к такому типу складских пространств.
Мы живем в интересное время — присутствуем при создании крупного логистическо-складского центра в самом сердце России, в Екатеринбурге, и наблюдаем в целом за трансформацией сектора складской недвижимости.
Источник, скачать справочник: ГИД СКЛАДЫ.РФ
МЫ в TELEGRAM: https://t.me/bn1_ekb
МЫ в ВКОНТАКТЕ: https://vk.com/bn1_ekb
Задать ВОПРОС брокеру по складской недвижимости.
Возможно вам будет интересно:
Как меняются склад, логистика и сервис в Уральском регионе
Драйверами рынка складской недвижимости остаются логистические операторы и онлайн-магазины
Коммерческая недвижимость в лизинг в тренде — интернет-торговля и маркетплейсы меняют рынок
#складская логистика #склад #логистика #новости логистики #екатеринбург #логистический центр #индустриальный парк #складская недвижимость #коммерческая недвижимость #недвижимость