Приветствую Вас, читатель в приподнятом настроении!
Наконец я решился сделать, то что нужно было сделать давным давно - показать вам как проходит аудит объявления по продаже объекта недвижимости. Профессиональные агенты делают это регулярно. Даже покупатели делают это регулярно, но автоматически. По сути это оценка правильно/не правильно, понятно/не понятно, нравится/не нравится. Остановимся на параметре правильно/не правильно. Тут вопрос правильно для чего? Если не продать, а по-продавать, то правильно одно, а если нужно продать и достичь цели, то правильным будет другое.
Я всегда говорю: "Существует всего три причины почему объект не продаётся: 1. Собственник, 2. Агент, 3. Цена". и да, цена на последнем месте. Если собственник не хочет продавать (он это демонстрирует по-разному) или агент плохо работает, то дело не в цене. Хотя за "три копейки" всегда можно продать.
Есть запрос!
Нет задачи кого-то обидеть. Есть задача от собственника проанализировать объявление и оценить объект. Объект давно не продаётся. Агент утверждает, что дело в цене.
Вводная информация.
Когда вы покупаете Ооочень дорогой товар, вы ожидаете, что вас обслужат по первому классу. И что продавать его вам будут максимально красиво и максимально аккуратно. Вас не очень устроит подход "На смотри, сам разбирайся, надо - звони". Честно говоря я не знаю как продают Ролс-Ройсы, но мне кажется не так.
Я сделал скриншоты и буду комментировать то, что я вижу и указывать на ошибки, с моей точки зрения.
И так, поехали!
1. Первое что мы видим.
Параметры квартиры и цену мы уже видим. Продаёт агент. Не смотрите, что написано частное лицо. Мы видим первую фотографию. Первая фотография - это первая фотография. Она, должна привлекать. Из того, что есть у этого агента эта действительно самая лучшая, но она всё-равно плохая. Потому, что: 1. Мало света, 2. Нет объёма пространства, 3. Не горит второй светильник на тумбочке, 4. Ковры на полу портят картинку, 5. Подушки на кровати или убрать или переложить. 6. Покрывало выровнять, 7. Эта фотография продаёт нам кровать, а не спальню в квартире! И то плохо. 8. Качество самой фотографии низкое. 9. Люстра обрезана.
Спасает и привлекает здесь только отделка и цветовые решения квартиры.
Фотография может быть просто фотография, а может быть продающим инструментом. Каждая фотография должна продавать! Как сделать продающую фотографию я однажды вам расскажу. Хотя многое станет понятно вам и сегодня, так как я буду говорить об ошибках.
2. Вторая фотография
Вторая фотография всё ещё должна привлекать и удерживать внимание покупателя на квартире и больше вовлекать его в дальнейший просмотр. Чаще всего здесь уместно разместить планировку. Планировка!!! - вот что важно знать любому покупателю квартиры, после всех параметров в "шапке" объявления и первой привлекающей картинки.
Здесь мы видим: 1. Не планировку. 2. Тёмную фотографию, 3. Сделанную с скорее всего с приближением, 4. Вертикальную фотографию, 5. Не качественную фотографию. 6. Что на придаёт эта фотография? Вид на еле-видный салют между домами? Сама идея, может и не плоха. Но исполнение и расположение на 2м месте - ужасны. Не надо так.
3. Третья фотография
Вот тут нужно располагать то пространство, которое первое по важности для всех семей, особенно в больших квартирах - кухню, столовую, кухню-гостиную. А мы сто видим?
Пы видим дом. Ну если показывать (продавать) дом, то уверен есть более удачный ракурс и его нужно фотографировать издалека или вообще с воздуха. Здесь ни того, ни другого. Если нам показывают двор, то лучше бы сделать это сверху. А из этой фотографии мне что должно быть понятно?
Да и вообще, даже с учётом того, что я очень хорошо понимаю как важен дом при покупке и что он зачастую гораздо важнее ремонта, здесь я пока что хочу видеть квартиру!
4. Четвёртая фотография
Это уже четвёртая подряд не удачная фотография и я теряю интерес. Какую информацию она в себе несёт? Это мой дом? Рядом школа или детский сад? В глаза бросаются голые деревья и это не делает фотографию вкуснее. А мы помним, что каждая фотография должна продавать.
5. Пятая фотография
Что демонстрирует нам эта фотография? Одну стенку? Перегородку? Лампочку на перегородке? Что, что я должен купить, я не понимаю??? В какой части квартиры это находиться? Что это за помещение? Спасибо, что хоть фотография горизонтальная.
Но даже тут видно сколько на фотографии "информационного шума" - предметы интерьера, вазочки, фотографии на стенах. За дверным проёмом что-то там такое. Это всё нужно убирать, чтобы облегчить восприятие пространства. Я знаю, что собственники не часто хотят это делать, но это правда очень важно.
6. Шестая фотография
Ну вот опять. Вертикальная фотография, которая показывает нам проём в стене и полтора стула. Где это? Что это за помещение? Где пространство в этой фотографии? Что меня должно тут заинтересовать? Что понять я отсюда могу? Обои, плитка, ламинат?
Вы чувствуете, что я (покупатель) уже прям раздражаюсь?
7. Седьмая фотография
У нас кухня почти 15м.кв. Чувствуете из тут? И я нет. Хотя смотрите, холодильник большой - двойной. Кухня удобная, П-образная. Вот такие фотографии сверху практически всегда НЕ удачные. Ещё минусы - магнитики на вытяжке, магнитики на холодильнике, бутылочки на раковине. Если убрать то эту фотографию это конечно не спасёт, но на правильной будет лучше!
8. Восьмая фотография
Ура! Я начинаю догадываться что где. Но, кухню 15 метров можно показать за одну фотографию, а тут в две уже не уложились. Вино и фрукты это, что украшение? Декорирование? Мне кажется тут не уместно. Это не так делается. Обратите внимание на кухонный гарнитур.
Есть такое правило: Всё, что меньше волейбольного мяча с поверхностей убираем. Прячем.
9. Девятая фотография
Вы уже почти знатоки. Что демонстрирует нам эта вертикальная (опять!) фотография с заваленным горизонтом? Помните я говорил с кухни всё убрать? Кухня кстати качественная, дорогая, но на фотографии этого совершенно не видно, так же как и её хорошего состояния. А если так оно и есть, то это обязательно нужно показывать, так как это преимущество, которое нужно продавать.
10. Десятая фотография
"Мелочи не имеют решающего значения - они решают всё!"
Моноблок iMac я бы убрал. Понимаю его функциональность здесь, но как-то он не вписывается в фотографию. Как и книги красные на полке. Фотография снова сверху и не удачная. ЧТо она нам показывает? Что продаёт? Кровать продаёт? Я эту кровать уже видел, я не хочу покупать кровать.
Важно понимать: Мы видим мелочи даже если их не видим и не понимаем почему нам нравится или не нравится. И шторы к этому тоже относятся. Частая история когда они не подшиты в правильный уровень. В данном случае они волочатся по полу и для такой квартиры это важно! Вопросы конечно к собственнику. Но агент должен был проинформировать его.
11я фотография.
Многие минусы из ранее перечисленных сохраняются. Плюс вы видите как смотрятся полки на стене. С этим лучше что-то сделать. Фотография не показывает пространство, а снова продаёт нам кровать... и теперь ещё кресло и полку к кровати. Ковёр не в тему (на мой вкус). Но обычно я в таких случаях консультируюсь со своим дизайнером.
Фотография должна быть ВКУСНАЯ. Она должна заставлять хотеть. Эта вкусная?
12я фотография
Серьёзно??? Сауна - это мечта для жителя Санкт-Петербурга. Сауна - это важное уникальное преимущество квартиры! И вы её вот так "продаёте"? Ну давайте хотя-бы свет включим, ковшики тазики уберём, свет включим... А видите как "замусоривают" фотографию туалетная бумага и шторка в зеркале (или не пойму что это). И опять фотография вертикальная!
13-14 фотография
Вкусно смотрится сауна? Опять вертикально...
А здесь? Почему без света? Почему не показать, что она больше чем тут кажется?
15 фотография
Большая ванная комната! Только этого не видно. Мало света, завален горизонт, убрать все бутылочки и мочалки, убрать полотенце, сделать фотографию горизонтальной, показать пространство. Где показано как организовано пространство?
16 фотография
Фотография "шумит". Горизонт завален. Вертикальная. Убрать полотенце леопардовое. Скрутить туалетную бумагу. Ну почему нельзя сделать красиво??
17 фотография
Второй видимо санузел. Там хорошая наверное отделка и приятные цвета, но этого не видно. Совсем. Мало света. Убрать лишние предметы и мыло. Выровнять горизонт.
18я фотография
Никогда так не фотографируйте! Никогда!
19 фотография
Продаю кнопку от унитаза Густавзберг. Недорого.
20 фотография
Только на 20й фотографии мы начинаем видеть 2ю комнату из 4х. Ещё и в таком виде: Вертикальное фото (снова), вещи не убраны, шторы не подрезаны, света за окном нет, объёма нет, пространство не понятно, чья эта комната не понятно. Со шторами там вообще странная история, они кажется двойные, но это здесь вообще не привлекательно смотрится. Ничего не понятно, кроме того, что это другая комната.
21я фотография
Ура-Ура!!! Планировка! Наконец! Правда она даже для меня не читаема. Помните, что она должна была быт на второй или третей фотографии?
Одной только планировкой можно продать квартиру! Но не такой, а если она сделана грамотно.
Планировку обязательно нужно отрисовывать для рекламы, чтобы она была максимально понятная и информативная, но не перегруженная. Об этом вообще отдельно нужно много говорить. Посмотрите как это делают грамотные застройщики....
22. Чего не хватает?
- Оказывается квартира угловая с двумя балконами. Вы их видели? Я нет.
- А ещё две комнаты где?
- А коридоры?
- А прихожая?
- А вид из окон?
- А гардеробные?
- А окна большие?
- А где места хранения, шкафы?
- Что там с мебелью вообще?
- Где размеры помещений? ....
- Где лифты и дом изнутри, этаж?
А где видео квартиры или видео-обзор?
Так часто продают квартиры те собственники, которые на самом деле не хотят продавать. Или кто первый раз или не знаю.. не повезло кому...
23. Текст объявления.
1. Большие тексты практически не читают. Даже маленькие не всегда. Большинство смотрит картинки. (Спасибо Инстаграму наверное...)
2. Зачем писать то что есть в параметрах объявления или на фотографиях? Лишняя трата букв - потеря внимания покупателя.
3. Не надо писать то, что нужно показать фотографией.
4. Пишите только по существу.
Много текста. Устал. Стало грустно. От таких объявлений становится грустно. Хорошая квартира, но не впечатлила. Из-за вот такой вот рекламы. А знаете как покупатели мучаются при поиске квартиры? Сколько они такого насмотрятся и приходят не в приподнятом настроении смотреть, а в отчаявшемся. Оно вам надо (как продающим собственникам) создавать у покупателя такое отношение к вашей квартире заранее?
Я пошёл смотреть квартиру вживую, потому что профессионал только посмотреть объект вживую может дать максимально точную оценку.
Важно видеть и нюхать. Понимать состояние квартиры. Затратную часть по ремонту, даже мелкому.
Покажите пожалуйста эту статью своему агенту. А если вы агент, то будте пожалуйста профессионалом и НЕ портите отношение людей к нашей профессии.
"Если Вы считаете, что компетентность стоит дорого, то попробуйте некомпетентность — она обойдётся вам гораздо дороже".