Собственник помещения в МКД обратился в суд с иском о возложении обязанности выполнить работы по ремонту фасада многоквартирного дома, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Ответчиками были указаны ТСЖ и ООО-подрядчик, которое оказывало услуги и выполняло работы по содержанию и ремонту ОИ МКД.
Иск был мотивирован тем, что бездействием ответчики нарушили право истца на благоприятные и безопасные условия проживания: зимой в квартире было холодно, но на заявление о ремонте фасада здания, претензию ответы не были получены, ремонтные работы никто не делал.
Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в иске полностью, исходил из того, что нарушения прав истца не установлено, показатели колебания температуры в квартире при замере были в пределах допустимых, а ремонт фасада относится к капитальному ремонту, затрагивает интересы собственников помещений в МКД, при том, что решения о проведении капитального ремонта на ОСС не принималось.
Апелляционная инстанция согласилась с этим.
Суд кассационной инстанции состоявшиеся по делу судебные акты отменил, производство по делу прекратил в связи с заключением между сторонами мирового соглашения на следующих условиях:
- ТСЖ течение трех месяцев со дня утверждения мирового соглашения выполняет и сдаёт истцу по акту работы по ремонту фасада многоквартирного дома (только в части, относящейся к квартире истца): демонтаж и монтаж фасадной плитки, откосов, утеплителя, иные необходимые работы, вывоз строительного мусора. ТСЖ «Амбассадор» обязуется произвести все необходимые согласования для выполнения указанных в мировом соглашении работ, в том числе с управляющей организацией;
- в случае нарушения обязательств по мировому соглашению ТСЖ обязуется уплатить неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя в размере 1 809 866,68 ₽, КМВ в размере 150 000 ₽, штраф в размере 904 933,34 ₽.
Мы опустим момент обоснованности «аппетитов» истца, но укажем, что заинтересовавшиеся происходящим собственники помещений в МКД (пятеро смелых) подали в ВС РФ кассационную жалобу и дело было передано на рассмотрение Верховного Суда РФ.
В силу ч. 1 ст. 153.8 ГПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии гражданского процесса и при исполнении судебного акта.
При рассмотрении вопроса об утверждении мирового соглашения суд исследует фактические обстоятельства спора и представленные лицами, участвующими в деле, доводы и доказательства, дает им оценку лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия мирового соглашения требованиям закона и отсутствия нарушений прав и законных интересов других лиц (ч. 7 ст. 153.10 ГПК РФ).
Коллегия ВС РФ пришла к выводу, что, утверждая мировое соглашение по делу, кассационный суд общей юрисдикции содержание мирового соглашения на соответствие нормам жилищного законодательства и соблюдение прав и законных интересов третьих лиц (собственников помещений в МКД) не проверил, ограничился формальным указанием на отсутствие таких нарушений и соблюдение критериев допустимости мирного урегулирования спора.
Между тем истец ставил вопрос о выполнении текущих ремонтных работ фасада МКД за счет денежных средств специального фонда ТСЖ, а капитальных ремонтных работ - за счет денежных средств фонда капитального ремонта, находящихся на специальном счете.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ ремонт фасада входит в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ.
Согласно пунктам 1 и 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта, принятие решений о текущем ремонте ОИ относятся к компетенции ОСС.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В то же время вопрос о наличии решения ОСС о проведении капитального ремонта в МКД судом кассационной инстанции не исследовался.
Удовлетворение требования истца - собственника помещения в МКД, связанного с единоличным распоряжением ОИ без получения соответствующего согласия противоречит требованиям закона.
Кроме того, мировое соглашение содержит обязательство ТСЖ по выполнению капитального ремонта, а в случае невыполнения - обязательство ТСЖ по выплате истцу неустойки, суммы компенсации морального вреда и штрафа.
Утверждая мировое соглашение, суд кассационной инстанции не учел, что ТСЖ является некоммерческой организацией, средства которой состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества (п. 2 ст. 291 ГК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
В силу п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о совершении операций с денежными средствами фонда капитального ремонта, находящимися на специальном счете, относится к компетенции ОСС.
Наличие соответствующего решения ОСС судом кассационной инстанции также не устанавливалось.
На основании изложенного ВС РФ сделал вывод о том, что мировое соглашение утверждено в отсутствие предусмотренных законом оснований, без проверки соответствия условий мирового соглашения требованиям закона и наличия нарушений прав и законных интересов других лиц.
Естественно, определение об утверждении мирового соглашения и о прекращении производства по делу отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.
Мораль на сегодня: если ТСЖ берёт на себя очень смелые обязательства за не свои деньги, это либо святая простота, либо отмыв денег под соусом исполнения решения суда.
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную программу для УК и ТСЖ. Помогает вовремя перезвонить жителю, в течение 5 минут, рассчитать квартплату, ответить на запросы соцзащиты, отследить местоположение слесаря и много чего еще. Все подробности здесь.