Минстроем России был подготовлен законопроект, призванный регулировать вопросы управления общим имуществом малоэтажных жилых комплексов (МЖК). Мы бегло изучили текст, представленный на федеральном портале проектов НПА и пришли к выводу, что данный проект породит проблем больше, чем сможет решить.
Судите сами...
Во-первых, в чём принципиальное различие «имущества общего пользования» и «общего имущества»? Если это категории различные, то авторам явно не удалось отграничить одну от другой даже в понятиях гражданского вещного права.
При этом в логике законопроекта уменьшение размера «имущества общего пользования» возможно только с согласия всех собственников индивидуальных жилых домов. Звучит знакомо; в ЖК РФ есть схожая норма, где сказано, что уменьшение размера ОИ МКД допускается при согласии всех собственников и только путём реконструкции.
Но в проекте насчёт условий уменьшения размера ОИ ИЖД не сказано. Стало быть, следует применять общие нормы, но какие - ГК РФ или ЖК РФ?
Во-вторых, распространяется ли ЖК РФ на процедуру проведения общего собрания собственников ИЖД? Дело в том, что по тексту законопроекта остались нераскрытыми некоторые вопросы процедуры ОСС собственников ИЖД, а потому в практике неизбежно нужно решать вопрос о применении норм ЖК РФ по аналогии.
Оставить этот вопрос на откуп судам и надзорным органам - практика знакомая и не вселяющая оптимизма.
Третье, что вызвало особое возмущение; почему авторы законопроекта сочли возможным передавать общее имущество в муниципальную собственность решением ОСС?
Позволим напомнить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ отчуждение доли в ОИ без отчуждения права собственности на недвижимость не допускают. Более того, сам законопроект воспроизводит данный запрет.
Так на каком основании авторы законопроекта предлагают наделить ОСС ИЖД компетенцией в решении данного вопроса?
К тому, как проработана процедуры ОСС ИЖД, вопросов более всего. Так, закрепляется, что решения ОСС принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, а оговорок о квалифицированном большинстве вообще нет.
Но вернитесь глазами выше - как же быть с «согласием всех собственников»? Это единственное исключение?
Четвёртое: остаётся непонятным, как на практике будет соотноситься «товарищество собственников ИЖД» с ГК РФ, который вообще не знает такую организационно-правовую форму юридического лица?
Если кто-то позабыл, мы напомним, что несколько лет назад была большая неразбериха с регистрацией юридического лица в такой ОПФ как ТСН. Сейчас кажется смешным, что появились (и существуют до сей поры!) всякие ТСЖ(Н) и ТСН(ТСЖ), а потому авторы проекта хотят продлить веселье, предлагая регистрировать ТСИЖД?
А может хватит? Чем не устраивает существующее ТСН?
Пятое: имущество юридического лица (ТСИЖД) авторы законопроекта полагают возможным передать физическим лицам на основании решения ОСС. Не верите? Прочтите законопроект.
Это великолепное по своей смелости решение, но увы - абсолютно не согласующееся ни с компетенцией ОСС, ни с нормами вещного права, изложенными в ГК РФ.
Шестое: осталось неясным, в каком статусе участвуют с правом голоса в собрании членов ТСИЖД лица, не являющиеся членами ТСИЖД.
Напомним элементарную логику: каждый член ТСЖ - собственник, но обратное утверждение не всегда верно, поскольку не каждый собственник - член ТСЖ.
По аналогии вообразите, что голосовать на собрании членов ТСЖ будут все собственники помещений без исключения. Как в такой ситуации определять кворум?
Седьмое: зачем было дублировать дословно положения ЖК РФ по вопросам проведения ОСС и управления, предоставления КУ, если достаточно было отсылку на соответствующие нормы ЖК РФ?
Разрабатывая законопроект об ИЖД как lex specialis, авторы, похоже, обхитрили сами себя. А расхлёбывать придётся нам...
Совсем недавно наши юристы готовили статью про «Регулирование отношений в коттеджных поселках».
Компания «Бурмистр.ру» оказывают юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся информация здесь.