Итак, в статье "Виды оплаты покупки недвижимости. Как избежать проблем" с видами взаиморасчетов разобрались. Теперь рассмотрим, где и как это правильно зафиксировать.
Порядок взаиморасчетов со всеми подробностями должен быть изложен в договоре купли-продажи (ДКП). Здесь важно правильно составить договор и со всеми подробностями зафиксировать:
- кто, куда, при каких условиях и в каком виде вносит деньги,
- кто, откуда, при каких условиях и в каком виде эти деньги получает.
Чаще всего условием получения денег продавцами являются следующие события:
- регистрация собственности на объект недвижимости на имя покупателей в Росреестре (т.е. они становятся официально новыми владельцами квартиры или дома),
- акт приёма-передачи объекта недвижимости от прежних владельцев новым хозяевам,
- чистая форма ф.9 или выписка из домовой книги (по этому пункту в разных регионах России имеется разная практика). В этом документе можно увидеть, что в купленной квартире никто из продавцов и членов их семьи больше не зарегистрирован.
Еще в ДКП нужно предусмотреть пункт о том, при каких условиях вноситель денег может забрать их обратно, если сделка не состоится (например, сделка не пройдёт регистрацию в Росреестре или при других обстоятельствах, препятствующих выполнению условий договора).
Из всех видов взаиморасчетов самыми сложными, пожалуй, являются расчеты через банковские ячейки. При расчетах через аккредитивы нотариуса, банковские аккредитивы или ЭСКРОУ-счета, нотариус или работники банка помогут участникам сделки открыть нужные счета и внести на них деньги. А при расчетах через банковские ячейки сотрудники банка в размещении денег помощи не оказывают, участники сделки должны сами правильно разложить деньги по разным ячейкам. Поэтому на этом виде взаиморасчетов остановимся подробнее.
Сразу хочу обратить Ваше внимание, что при расчетах через банковские ячейки ошибкой является написать в ДКП, что деньги забираются при одновременном присутствии всех участников сделки. Здесь есть 2 момента, которые могут осложнить жизнь продавцам или покупателям:
1). Часто бывает сложно собрать несколько человек в одно время в одном месте, потому что у каждого много личных дел и обстоятельств. Кроме того, после регистрации сделки в Росреестре у покупателей нет особой личной заинтересованности в скорейшем получении денег продавцами. Поэтому у покупателей часто могут находиться более важные дела, чем пойти в банк на выемку денег.
2). В случае, когда сделка не проходит регистрацию в Росреестре, покупателям, чтобы забрать свои деньги из ячейки, нужно привести в банк продавцов объекта. А здесь уже у продавцов нет заинтересованности в своевременном возврате денег покупателям, продавцы не могут или не хотят идти в банк, и при этом страдают покупатели.
Таким образом, при расчете наличными через ячейки банка деньги важно только вносить вместе: в присутствии всех участников пересчитать их, проверить подлинность купюр и правильно разложить по ячейкам в зависимости от условий ДКП. По разным ячейкам деньги раскладываются в том случае, если взаиморасчеты производятся в несколько этапов или сделка состоит из так называемых «цепочек альтернативных сделок», когда расчеты нужно производить с участниками всех звеньев цепочки. Тогда деньги раскладываются по разным конвертам, арендуется у банка несколько ячеек, и каждый конверт помещается в отдельную ячейку. Все нюансы порядка взаиморасчетов нужно правильно отразить в ДКП.
Относительно процесса выемки денег из ячеек нужно в ДКП предусмотреть, чтобы
- продавцы могли бы забирать деньги независимо от присутствия в этот момент в банке покупателей, но при выполнении конкретных условий (регистрация сделки в Росреестре, передача квартиры новым хозяевам по акту приёма-передачи, снятие с регистрационного учета проживавших в проданной квартире прежних ее хозяев и членов их семьи),
- покупатели при отказе в регистрации сделки в РосРеестре, в случае расторжения сделки или при других обстоятельствах, в результате которых сделка становится невозможной, могли бы при предъявлении соответствующих документов забирать обратно свои деньги независимо от присутствия продавцов в этот момент в банке.
Еще в договоре купли-продажи независимо от способов взаиморасчетов нужно предусмотреть пункт возврата аванса в том случае, если сделка не состоялась или расторгнута.