Квартир, купленных когда-то с использованием средств материнского капитала, на рынке недвижимости становится все больше (что вполне закономерно, ведь в этом году госпрограмме МСК исполнилось уже 15 лет).
За эти годы открылся ряд подводных камней при заключении сделок с такой недвижимостью. Разберем, какими неприятностями может сейчас обернуться подобная покупка.
1. Проблемы от органа опеки и попечительства
Главным условием, при котором можно оплатить покупку жилья средствами материнского капитала, является обязательное выделение долей в нем всем членам семьи (супругу и всем детям, независимо от возраста — ст. 10 Закона № 256-ФЗ).
Это нужно сделать в течение 6-ти месяцев либо сразу после покупки жилья, либо после погашения ипотечного кредита или передачи квартиры по договору в новостройке, либо после ввода построенного дома в эксплуатацию (п. 15 (1) Правил, утв. ПП РФ от 12.12.2007 № 862).
Соответственно, когда дело впоследствии доходит до продажи такого жилья, продавец должен получить предварительное разрешение на сделку от органа опеки и попечительства (поскольку в квартире или доме есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям).
Но проблема в том, что даже при наличии такого разрешения покупатель рискует остаться без квартиры. В свое время с подачи Верховного суда РФ в судебную практику вошел такой прецедент:
- орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были доли несовершеннолетних детей — с условием, что одновременно с этой сделкой продавец приобретет в собственность детей другую конкретную квартиру.
Однако это условие не было выполнено: квартиру продали, но дети так и не стали собственниками новой квартиры.
Орган опеки обратился в суд с требованием признать сделку по продаже жилья недействительной, т.к. детей лишили права на жилое помещение — и в Верховном суде РФ жалобу удовлетворили.
Высшая инстанция посчитала, что неисполнение условий органа опеки приравнивается к отсутствию разрешения на сделку — а значит, договор купли-продажи подлежит отмене, как не соответствующий требованиям закона (определение ВС РФ № 48-КГ18-1).
Таким образом, покупателю квартиры теперь никто не может гарантировать, что даже с разрешением от органа опеки сделку не отменят.
Рекомендуется взять с продавца дополнительное обязательство — что если он не выполнит условия органа опеки, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать от него другое равноценное жилье или выплатить стоимость квартиры по текущим ценам на рынке.
Но защититься на 100% от ситуации, когда продавец может сказать, что денег у него уже нет, здесь, к сожалению, невозможно.
2. Проблемы из-за невыделенных долей
Есть примеры, когда владельцы сертификата на МСК, зная о том, какие сложности могут возникнуть с продажей квартиры, на которую есть права у несовершеннолетних, специально не выделяют детям доли. Чем это может впоследствии обернуться для покупателя такого жилья?
ПФР или прокурор может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной — поскольку в данном случае явно нарушается требование закона об обеспечении детей жильем (ст. 10 Закона № 256-ФЗ).
А сделка, противоречащая закону — недействительна (ст. 168 ГК РФ). И в судебной практике есть примеры, когда договор отменяли (например, определение Челябинского облсуда по делу № 11-6047/2017)
Поэтому покупатель рискует тем, что он заплатит деньги за квартиру, а после сделку отменят и жилье придется вернуть продавцу — тогда как опять-таки никто не гарантирует, что тот взамен выплатит деньги.
Таким образом, если в приобретаемой квартире проживают дети, но доли на них не выделены — стоит проверить у продавца, прежде всего, остаток средств МСК (запросить у него справку от ПФР).
Если сумма не тронута — значит, квартира безопасна (она покупалась без привлечения этих средств).
Но если ПФР ответит, что МСК был потрачен — есть повод задуматься, а так ли нужна эта квартира, чтобы принимать на себя возможные риски с отменой сделки в будущем.