До сих пор тема уголовных арестов на имуществе должников-банкротов остается болезненной и часто обсуждаемой. Я сама ни раз писала о рисках в отношении планируемых сделок с таким имуществом.
И вот он - луч света в темном царстве - ВС обратил внимание на ситуацию:
Теперь ответственность не только на одних плечах покупателя - сейчас суд будет давать оценку и должному поведению продавца имущества.
Всем прекрасно известно, что при наличии арестов на имуществе, Росреестр на законных основаниях приостановит процедуру регистрации перехода права собственности на покупателя.
Более того, наличие ареста на имуществе не позволяет и продавцу исполнить свое обязательство перед покупателем - передать права собственности по договору купли-продажи объекта.
Отменить арест, а соответственно и запрет на регистрационные действия может только лицо или орган, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входят установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты.
ВС, рассмотрев кассационную жалобу участника торгов - покупателя имущества, отменил решения трех нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
Покупатель имущества требовал расторжения ДКП и возврата суммы задатка по причине выявления на объекте наложенного уголовного ареста и не передачи продавцом товара покупателю, в виду отказа покупателя от оплаты оставшейся суммы договора.
Информация об аресте имущества отсутствовала в извещении о торгах и не значилась, как имеющееся обременение имущества, в ДКП.
К каким выводам пришел ВС:
- В силу п.1 ст. 463 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар (невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество) является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи;
- В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом как стороной, ответственной за неисполнение договора, - покупатель вправе требовать возврата задатка (ст. 381 ГК);
- За организатором торгов закреплена обязанность (п.10 ст. 110 ФЗ-127) указывать в публикуемом сообщении о продаже имущества должника, в том числе сведения об имуществе, его составе, характеристиках.
При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.
- Намеренное скрытие продавцом от покупателей информации о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права, возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно;
Вывод ВС: суды не оценили на предмет разумности и добросовестности действия финансового управляющего.
Начало положено, ждем продолжения и очень желаем внесения изменений в закон о банкротстве в отношении вопроса о снятии уголовных арестов в процедуре.
#банкротство #ВС #возврат_задатка #расторжение_договора недвижимость
