Цены на квартиры в новостройках с февраля растут еженедельно. И это на фоне того, что жилье в целом подорожало примерно на 50% за период пандемии. Ситуация с ценами близится к абсурдной, огня добавляет ипотека под 25%.
Что делать с недвижимостью сегодня и как уберечь свои капиталы? Вот четкий и короткий гайд.
Проанализируем ситуацию
Мы на пороге экономического кризиса, который нельзя сравнивать ни с одним из предыдущих. Ключевая ставка ЦБ – 20%, и возможно ее дальнейшее повышение. А высокая ключевая ставка – это высокие проценты по ипотекам и вкладам.
Ипотеку будут выдавать редко, под 25-27% – это называется заградительная ставка. Смысл ее в том, чтобы люди брали меньше ипотек, и банк подвергал себя меньшему риску в период экономической нестабильности. Между тем, правительство планирует помочь льготным категориям граждан и продолжить поддержку ипотеки до 3 млн рублей, то есть на небольшую для мегаполисов сумму.
Прямо сейчас рынок находится в состоянии паники. Люди суетятся: одни быстро продают квартиры, но другие (их большинство) – покупают. Они стремятся таким образом защитить свои накопления и реализовать недорогую ипотеку, которую им успели одобрить до начала военных действий.
Итак, ажиотаж вызван паническим страхом. Что это означает? Это значит, что он скоро закончится.
Закончатся капиталы и дешевые ипотеки, спрос резко снизится, и квартиры начнут дешеветь. Невиданное движение для московской недвижимости, которое, тем не менее, происходит в каждый кризис.
Итак, по нашим прогнозам, уже этим летом рынок “сожмется” на 20-30%. Даже если номинально цены будут еще держаться, получить хорошую скидку в 20% будет вполне возможно.
Что делать покупателям и продавцам квартир сейчас?
Продавцам. Сейчас действительно стоит продавать квартиры: на волне спроса и завышенных цен самое время продать квартиру, снять другую, а вырученные деньги припарковать на вклад под 15-20% на пару месяцев. Ближе к лету вы, скорее всего, сможете за те же деньги купить квартиру больше (или такую же, но с приличным остатком в кэше). Если есть опасения, вы можете просто оценить вашу квартиру здесь и посмотреть, насколько “игра стоит свеч”.
Здесь есть такое возражение: а что, если дефолт? Ответ такой: если случится дефолт, рухнут все рынки, рынок недвижимости – не исключение. Поэтому среди всех возможных вариантов мы выбираем тот, который с большей долей вероятности принесет большую выгоду.
Покупателям. А вот покупать квартиру прямо сейчас мы не рекомендуем. Сегодня цены на недвижимость раздуты, а уже к лету могут снизиться на 20-30% из-за просадки в спросе.
Если вы планировали покупать квартиру в ипотеку, то единственный вариант – брать небольшую сумму. Так называемое “кусочковое кредитование”, смысл которого в том, чтобы продать свою квартиру, взять в ипотеку небольшую сумму для доплаты (до 3 млн рублей) и купить квартиру побольше. Но и это стоит делать не сейчас, не нужно действовать на волне паники. Мы прогнозируем, что число сделок с недвижимостью на основе обмена в этом году вырастет более чем в 3 раза.
Напоследок еще один совет. У многих застройщиков есть “свои ипотечные программы”, благодаря которым можно взять квартиру в ипотеку под 5% и меньше. Однако будьте внимательны: в случаях “дешевой” ипотеки стоимость самой квартиры обычно выше, то есть в итоге вы тратите те же деньги, что и с “дорогой” ипотекой: внимательно все просчитайте.
*Материал не является инвестиционной рекомендацией