Продажа одного помещения одновременно двум и даже трем покупателям — нередкая ситуация на рынке недвижимости. Она встречается в любых сделках:
- покупка жилья в новостройке,
- приобретение квартиры на стадии строительства по ДДУ,
- продажа недвижимости на вторичном рынке без регистрации в Росреестре, например по предварительному договору или с рассрочкой регистрации перехода права собственности.
Как защититься от мошенников и не попасться на их удочку? При двойной продаже у одного из участников сделки есть преимущественное право. Именно он может претендовать на недвижимость в случае ее продажи нескольким гражданам.
У кого есть такое право?
1. На первичном рынке недвижимости преимущественным правом обладает гражданин, который заключил договор и перечислил оплату первым. Не имеет значения вид сделки. Это может быть инвестирование, соинвестирование. Исключение — ДДУ в строительстве. В этом случае преимущественное право достается тому, кто зарегистрировал сделку в Росреестре. Если вы попали в число претендентов, не получивших квартиру, советую обратиться в суд. Подайте иск с требованиями возместить вам убытки и компенсировать неустойку за неправомерное пользование денежными средствами.
2. На вторичном рынке преимущественное право покупки имеет тот, с кем проходила регистрация договора в Росреестре. Другие покупатели на квартиру претендовать не могут. Если госрегистрации не было, то право на приобретение объекта получает лицо, первым подписавшее или оплатившее договор.
Важно: эти правила действуют только в том случае, если участники сделки знают о двойной продаже и обратились к судебной системе для защиты своих прав. Если приобретатель не в курсе, что его обманули мошенники, и не подает иск, он перестает быть потенциальным собственником. Это право приобретает тот, кто успеет вовремя обратиться в суд.
И еще. Если покупатель не может стать претендентом на квартиру, можно подать в суд иск к продавцу и потребовать от него возмещения убытков. Причем размер компенсации не может быть меньше, чем доходы недобросовестного продавца. Об этом говорит статья 15 ГК РФ.
Также в этом случае я применяю п. 3 ст. 551 ГК РФ. Он говорит о том, что сторона, которая уклоняется от госрегистрации перехода права собственности, обязана компенсировать другому участнику договора убытки при задержке регистрации.
Если вы оказались участником сделки по двойной продаже, помните: суд не защищает тех, кто не может доказать свое преимущественное право. Судьи — не защитники угнетенных. Они встают на сторону того, кто смог аргументировано выстроить тактику защиты. Лучше доверить этот процесс опытному адвокату.