Недолго музыка играла, недолго фраер танцевал.
У эскроу остаётся всё меньше защитников.
Курьёзная новость…
А может, и нет.
16 марта. Рабочая группа при Минстрое Республики Татарстан выступила с инициативой о временной отмене эскроу-счетов и возвращении прямых продаж жилья дольщикам. Об этом накануне заявил депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон.
Такое предложение будет сделано на мартовском заседании президиума Госсовета РФ, которое состоится в Москве, представителями властей этой республики.
Позиция региона объясняется ростом ключевой ставки ЦБ с 9,5 до 20% и последовавшим увеличением стоимости проектного финансирования, что, по мнению региональных властей, может парализовать работу строительного комплекса. Будет предложено рассмотреть возможность временно — до конца 2022 года — вернуть старые правила продажи жилья по договорам долевого участия, без эскроу-счетов. Это позволит застройщикам обойтись без привлечения подорожавших банковских кредитов, напрямую работая со средствами дольщиков. Для обеспечения гарантий, необходимо вернуть отчисления застройщиков в компенсационный фонд в размере до 1,2% от стоимости строительства, права дольщиков в случае банкротства какой-либо компании, тем самым, будут защищены.
Смешно? Не очень.
В своё время, объясняя необходимость эскроу, нам говорили, что оно понадобится в экстренных случаях, когда застройщики по тем или иным причинам не смогут достроить свои дома. Деньги, находящиеся на защищённых счетах, вернутся владельцам в целости и сохранности. Это сделало строительство более дорогим, но мы восприняли данный факт с пониманием, безопасность наших денег казалось нам важнее дополнительных трат, и мы с готовностью заплатили своим кошельком за нововведение.
Но вот когда пришли те самые времена, ради которых, собственно, и затевалась эпопея с защищёнными счетами и сохранностью наших средств (во всяком случае, так говорили), когда нам особенно необходимо чувство уверенности, что с деньгами ничего не случиться, представители властей заявляют - хватит, эскроу больше не своевременно, давайте возвращать всё, как было.
И вы знаете, по-своему, они правы, и вот почему.
В данной схеме три участника: застройщики – банки – дольщики.
Застройщики.
Деньги покупателей на эскроу счетах, «замороженные» на долгие годы строительства, ко времени его окончания, когда застройщики смогут их забрать по номиналу, превратятся в «труху». Высокая инфляция – ничего не поделаешь.
Выданные со счетов в «усушенном» (как минимум, на десятки процентов) за несколько лет хранения виде, они:
* зафиксируют убытки по объекту, за который были внесены.
* не позволят построить сопоставимые строительные объёмы, так как себестоимость аналогичных объёмов за эти годы значительно возрастёт.
Строительство начнёт сокращаться, застройщики "исчезать".
Сохранение эскроу в условиях высокой инфляции «убивает» строительный бизнес не менее эффективно, чем отсутствие проектного финансирования или высокие проценты по нему.
Банки.
Хорошо получать бесплатную ликвидность от дольщиков и раздавать её под процент застройщикам и ипотечникам. Но только в спокойные времена.
В не спокойные, банки, связанные с застройщиком финансированием их строительных проектов, солидарно разделяют с ними и возросшие риски. Почему так?
Банки по закону ОБЯЗАНЫ обеспечивать деньгами застройщиков, и иных источников финансирования строительства на сегодняшний день практически нет. Деньги дольщиков банки забрали себе, а для компенсации строителям придумали проектное финансирование. Избежать почётной обязанности его выдавать, финансовым учреждениям сегодня невозможно – иначе стройка встанет.
Но и финансировать радости мало, слишком велики риски. Банки же, по сути своей, обязаны быть сверхконсервативны и суперосторожны в распоряжении деньгами.
А что получается сейчас? Какая может быть к чёрту осторожность, если, выдавая деньги на проект, ты не знаешь, будут ли покупать в нём квартиры, и не разорится ли в итоге застройщик. Где гарантии, что продажи не встанут, стройку не придётся забирать за долги, вешать на баланс, ухудшать его, с уменьшением капитала, и сокращением возможностей по своей непосредственной деятельности – кредитованию. Где гарантии, что не придётся заниматься не своим делом – достройкой, с получением возможных убытков на этом и пр.
В кризисные времена банк должен быть очень осторожен в вопросах выдачи кредитов предприятиям, работающим в рисковых отраслях. К строительству это относится в первую очередь. Такая осторожность, однако, будет возможна, только если не будет сковывающих обязательств по проектному финансированию строек. А это произойдёт ТОЛЬКО, если отменят эскроу.
Есть ещё одна мулька. Если строительство остановится, банки обязаны вернуть деньги с эскроу счетов дольщикам. Если будет наплыв, где изыскать деньги, да ещё разом? Деньги не лежат на защищённых счетах мёртвым грузом – они «крутятся». Значит, их нужно где-то изыскать. А потом, рассчитавшись за недостроенный дом, где-то снова брать, но уже на его достройку.
Не думаю, что сейчас финансовые учреждения радуются деньгам дольщиков, от которых сегодня одни проблемы, и так уж сильно держаться за бесплатную ликвидность, обременённую неприятными обязательствами. Люди, работающие в финансовых учреждениях умные, и прекрасно осознают, что в связке застройщик – банк – дольщики, главные они, и крайними, если что, сделают именно их, и спросят с них тоже.
Не вижу, как можно сегодня сохранить эскроу, если оно оказалось не нужным ни банкам, ни застройщикам. В том, или ином виде его будут отменять.
Ну, и, последний член – третий, в трёхчлене.
Дольщики.
Дольщики … К-хм. Что же о них можно сказать? Дайте подумать…
А, вот, нашёл подходящее.
Вот, самое, то.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ВЕСЕННЕЕ ОБОСТРЕНИЕ
живопись, масло, 100x65 см, 2017
Владимир Солдаткин
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩