В этой статье я расскажу об основных моментах проведения сделки купли-продажи на вторичном рынке жилья. Но учитывайте, пожалуйста, что не существует двух одинаковых сделок, информация, которой я делюсь с Вами носит общий характер и к каждой сделке нужно тщательно готовиться, изучать все нюансы, проводить проверки и, исходя из складывающейся обстановки, запрашивать у второй стороны сделки как документы, установленные законами для проведения регистрации в ЕГРП, так и дополнительные справки, нотариально заверенные соглашения, заявления и другие документы, подтверждающие законность и справедливость сделки.
Итак, разберёмся, какие действия предстоят участникам сделки перед тем, как подписать договор купли-продажи?
Предположим, что этап выбора варианта квартиры пройден, первичные переговоры о том, в каком состоянии будет передаваться квартира, проведены. Далее предстоят следующие шаги: проверка объекта, проверка продавцов, проверка покупателей, сбор необходимого пакета документов.
Документы, которые имеют ограниченный срок действия, нет смысла заказывать задолго до даты купли-продажи. Лучше это сделать ближе к дню заключения договора, но в разумные сроки. При этом учитывайте, что в работе учреждений, выдающих справки, выписки и т.д., могут случиться различные сбои. Поэтому не оставляйте получение документов на последний момент. Кроме медицинских освидетельствований, которые нужно брать по возможности максимально близко к моменту подписания договора, остальные документы лучше получить и предоставить для ознакомления партнерам по сделке за 2-3 дня до совершения купли-продажи.
С самого начала продавцы и покупатели должны ознакомиться с паспортами друг друга. Обращаем внимание, не просрочен ли срок замены паспорта, нет ли там посторонних записей, исправлений, подчисток, соответствует ли фотография лицу владельца паспорта. При наличии каких-либо помарок паспорт является недействительным. Если обнаруженные дефекты паспорта не носят криминального характера, его владелец должен обратиться в паспортный стол для замены паспорта. Если возникли подозрения, что паспорт подделан, от покупки выбранной квартиры нужно сразу отказаться.
Об алгоритмах более тщательной проверки паспортов я расскажу в других статьях.
Далее, поскольку в последнее время участились случаи сделок купли-продажи недвижимости с иностранными гражданами, нужно выяснить, гражданство какой страны имеется у продавцов и покупателей, проживают ли они на территории России постоянно. От этого зависит, есть ли у них статус налоговых и валютных резидентов. А это в свою очередь влияет на уровень налогообложения и на форму расчетов между сторонами. Это важно, чтобы после сделки не было неприятных моментов из-за потери денег по причине штрафов за нарушение валютного законодательства и из-за неожиданно полученных счетов об уплате налогов, выставленных налоговой службой.
Итак, паспорта проверены, налоговое и валютное резидентство выяснено. Что дальше?
А дальше в зависимости от ситуации для проверки продавцов и объекта недвижимости покупатель должен ознакомиться с целым рядом документов. К ним относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру или дом (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП и др.). Это обязательно. Помимо сведений, содержащихся в этих документах, надо изучить и другие вопросы, связанные с приобретаемой квартирой, чтобы при проживании в ней не было неприятных неожиданностей. К таким вопросам относятся и проверки продавцов на банкротство, и проверки наличия субсидиарной ответственности, и проверки наличия исполнительных производств и судебных разбирательств в отношении квартиры, и многое другое. Более подробно, что и как можно проверить, я расскажу в других статьях.