Поиграем немного в Вангу. Попробуем понять, чем для страны обернется внешнеполитическая авантюра, и что станет с российской недвижимостью в ближайшие года три. (Все развилки увидеть невозможно, но можем использовать доступные нам факты и известные закономерности прошлых кризисов. Благо материала и опыта такого рода хватает).
В предыдущем посту я уже бегло проанализировал исторические перспективы различных типов вложений в посткризисный период.
Понятно, что каждый раз опа наступает неожиданно, и каждый раз выглядит чуть иначе. Оптимальные решения тоже отличаются: то, что сработало однажды, может привести в ловушку на следующий раз.
Вот и текущий крах – нечто совершенно новое, но при этом выглядит как условная комбинация 2014, 2008 и 1991 годов.
- 2014 – по общему контуру (тоже соседняя страна, тоже санкции, почти двукратное падение рубля, подъем ставки ЦБ).
- 2008 – по уровню паники на фондовом рынке. Мировая финансовая система тоже находится на краю пропасти (одна глобальная инфляция чего стоит). Мировой кризис в этом году очень вероятен.
- 1991 (точнее, все 90-е) – по уровню ожидаемого развала экономики (не спада, а именно развала), а возможно и страны.
Последнее важно. История совершила тридцатилетний круг и, похоже, мы возвращаемся в «лихие девяностые» с элементами постсовка. (Уже шутят, что молодежь, которая грезила об СССР, скоро получит возможность ощутить дух эпохи. Мечты сбываются).
Как мне видится, в ближайшие пару лет мы увидим повторение стагфляции 90-х годов – сочетание высокой инфляции и высокой безработицы с грандиозным падением ВВП.
К инфляции россияне уже привыкли (точнее, не успели отвыкнуть), а вот отсутствие работы станет для многих неприятным сюрпризом. Придется жестко приспосабливаться и переучиваться с понижением квалификации. Опять вспоминаем 90-е годы, когда бывало научные работники торговали на базаре, что по тем временам еще считалось неплохо. Что-то подобное нас ждет опять.
Производственные сектора, особенно завязанные на импорте, подвергнутся испытаниям, но все же основной удар обрушится на сектор услуг. А значит – мегаполисы пострадают сильнее мелких городов. Напомним, что представительства западных фирм, которые теперь покидают Россию, открывались исключительно в крупных городах. Так что многие потеряют работу уже совсем скоро.
(Кстати, по моим наблюдениям львиная часть ипотечников – это как раз такие офисные работники, работающие в российских представительствах западных компаний, ибо зарплаты позволяли).
Кого еще выбросит на обочину?
- торговые компании, ориентированные на импорт. В одной только Москве их тысячи.
- почти весь сектор услуг, который зависит от внутреннего спроса (туризм, развлечения, кафе, бьюти и проч). Этот же сектор пострадал больше всех от ковидокризиса, и вот опять.
- банковская система. Ее как в 2014 год придется активно спасать (что ЦБ уже фактически и делает, поставляя им свеженапечатанную ликвидность)
- строительство. Застройщики надеются, что правительство в очередной раз их спасет, объявив о новой программе льготной ипотеки. Не исключено. Но все равно этот кризис не все переживут.
В относительном выигрыше могут оказаться производственные компании, с низкой долей импорта и большими свободными производственными мощностями (но таких в России мало) и экспортеры (при условии сохранения хотя бы части каналов внешнего сбыта).
Частично безработица будет сглажена следующими факторами:
- системным дефицитом рабочей силы в России. В частности из-за демографии. В 2021, и я писал об этом, наоборот не хватало кадров, поэтому количество уволенных сотрудников будет ниже при прочих равных;
- эмиграцией (не только иностранцы, но и многие из «элиты» и просто среднего класса бегут из России, напуганные происходящим);
- исходом мигрантов. Такое наблюдалось в 2015 году. Зарплаты мигрантов по новому курсу упали почти вдвое, а многие перечисляют деньги домой, и это не рубли. Соответственно, мотивация мигрантов продолжать работать в России упадет, и многие из них утекут домой.
В общем, Россия кризис переживет (нам не привыкать), но в моменте увольнений и сокращений будет больше, что обрушит платёжеспособный спрос, в том числе на покупку недвижимости.
Одновременно с этим обнулится выдачи ипотеки, которая генерирует весь нетто-спрос на недвижимость.
Плюс, как обычно, просядет спрос и цены на аренду, что косвенно будет давить и на продажные цены.
В общем, цены на недвижимость, конечно, полетят вниз. Весь вопрос, насколько и в каких единицах.
И мы возвращаемся к общему универсальному принципу, который я много раз описывал.
Если говорить про динамику цен в твердых денежных единицах, то снижение уже произошло автоматически в тот же момент, когда курс рубля рухнул с 75 до 115, соответственно в полтора раза снизилась стоимость российской недвижимости в валюте (это притом, что при долларовой инфляции выше 8%, даже «зеленые» не являются по-настоящему надежным эталоном стоимости).
Если в рублях, то результат, как обычно, будет зависеть от степени твердости ДКП (денежно-кредитной политики). Пока имеем дело только с инфляцией предложения, недвижимость будет снижаться и в рублях. Если к этому добавится еще инфляция спроса (при мягкой ДКП), тогда в рублях снижение будет скромнее или даже увидим номинальный рост.
Напомним признаки мягкой ДКП (в простонародье мягкую ДКП обычно называют «печатание денег»):
- Ставка ЦБ ниже уровня инфляции
- льготные программы кредитования (по ставкам намного ниже инфляции), субсидирование
- устойчивый дефицит госбюджета
- массированная государственная поддержка всех пострадавших от кризиса
- индексация зарплат, пенсий и т.д.
Наиболее вероятный сценарий – где-то посередине (относительно жесткая ДКП, в сочетании с попытками «спасти» отдельные категории граждан и бизнеса). То есть сценарий 2014 года. А значит, цены в рублях снизятся – в пределах 15-30%, не больше.
Но! не забываем, что «генералы всегда готовятся в прошлой войне» (а аналитики к прошлому кризису).
Есть соблазн моделировать ситуация по аналогии с 2014 годом. Но что-то подсказывает, что так просто мы не отскочим, как в тот раз.
Не исключено, что вообще все эти рассуждения не имеют смысла в новой реальности.
Недвижимость была единственным активом, который выжил после 1991 года.
А 1917 год не пережил никакой класс активов. Можно было вкладываться во что угодно, а итог был для всех и каждого неутешительным. Представьте себе аналитика, который в 1914 году прогнозирует, что будет с недвижимостью в России. Смешно…
И можно было сколько угодно выкладывать слово «счастье».
//////
Недвиномика – группа ВК