В последнее время цены на отечественные новостройки растут, как «грибы после дождя». И началось это не в 2021 году - с его резким удорожанием стройматериалов. И даже не в 2020 году, ознаменовавшемся пресловутыми карантинами и срывами работы строек. Цены на новое жилье стали подниматься еще в середине 2019 года — когда застройщики перешли на схему проектного финансирования. Или иначе говоря, на работу с эскроу-счетами. Об этом мы сегодня и поговорим. А заодно выясним. Можно ли нынче купить квартиру в новостройке, если не дешево, то хотя бы по сниженной цене?
«Две стороны одной квартиры»
Напомним, как все начиналось. В июле 2019 года российские застройщики перешли на проектное финансирование. Что это означает? Объясняем. В рамках данной программы деньги дольщиков (покупателей) поступают к застройщику не сразу. Они хранятся в банках (на эскроу-счетах) и переводятся строительной компании только после того, как дом уже полностью готов. То есть если ранее застройщики возводили объекты на средства покупателей, то сейчас им остается два варианта. Либо вкладывать в проект свои «кровные», либо брать кредит у банка.
С одной стороны, такая схема призвана защитить покупателей от возможных рисков. Ведь сколько за минувшие годы в стране «развелось» долгостроев. То компания обанкротилась, то ее владелец сбежал за границу. В результате - дом так и не сдан, покупатели не получили жилье, а их деньги никто возвращать не собирается. С введением же эскроу-счетов средства дольщиков находятся в безопасности.
Но с другой стороны, именно такая схема работы вынудила девелоперов начать резко повышать цены на новостройки. Ну а дальше все пошло как по накатанной — заморозка строек в карантин, удорожание стройматериалов, повышение ключевой ставки... И все это только усугубило ситуацию.
«Котлованы» остались в прошлом
Но вернемся к эскроу-счетам. С внедрением такой схемы застройщики больше не могут продавать жилье на стадии котлована. Им теперь это не только не выгодно, но и не по средствам. А ведь купить квартиру на данных условиях являлось мечтой многих дольщиков. Стоимость такого объекта была почти в 2 раза меньше, чем цена готового помещения. Конечно, здесь требовалось запастись терпением — период ожидания сдачи новостройки мог доходить до 2-х лет и более. Зато и цена была соответствующая. Теперь же стройкомпании, возводящие дома на кредитные деньги, такой вариант не предлагают.
Отметим, что некоторые девелоперы строят объекты на свои средства. Да, они не связаны долговыми обязательствами. Но поскольку такие застройщики вкладывают в проект собственные финансы (а это очень большие суммы, которые тратятся уже в первые месяцы работы), то продажа недвижимости на стадии котлована им тоже не интересна.
Варианты есть!
Итак, что же мы имеем на сегодняшний день? Да, купить квартиру на стадии котлована сейчас нет возможности. Однако шанс приобрести жилье в еще возводящемся доме по сниженной цене — имеется. Примерно, на 15-20 % меньше стоимости готовой квартиры. Это относится как раз к тем застройщикам, которые работают с кредитными средствами. А таких сегодня в России большинство.
Ларчик просто открывается. У банков есть определенные требования к минимальной сумме, которая должна лежать на эскроу-счетах. У разных кредиторов — разные условия. Но суть в том, что если застройщик к определенному моменту обеспечивает банку нужную минимальную сумму, то он получает кредит по более выгодной ставке.
Так что в интересах девелопера как можно быстрее собрать требуемую сумму и получить сниженную ставку. А значит до этого момента, желая привлечь дольщиков, застройщик предлагает квартиры по более лояльной стоимости. Ну а когда требуемое количество денег уже есть, застройщик переходит к следующему шагу. Он повышает цены и продает квартиры по стоимости готового жилья. Поэтому, как говорится, не упустите момент...