Часто в коттеджных поселках нам на глаза попадаются недостроеные коробки домов, и участок хороший и вроде задумка неплохая, но почему-то строительство не завершили - изменились планы или закончился бюджет.
Хочу рассказать о своём опыте покупки и переделки недостроя, сколько мы на это потратили, какие работы были проведены и что из этого вышло.
Мы приобрели недостроенный 2х-этажный дом, размером 10х10 с участком за 1,4 мл. руб
Что было уже готово в купленном недострое?
Фундамент - монолитная плита, армированная в 2 слоя, 10х15м, сделана разводка канализационных труб, труба уже имеет вывод к выгребной яме, по самому дому так же сделана разводка.
Участок - по 3 сторонам сделан металлический забор, участок уже выровнен.
С объектом досталось несколько кубов блока, металлический гараж с остатками стройматериалов. На участке уже было проведено электричество.
Между 1 и 2 этажом сделан армирующий пояс, скважина - 40 метров
Сделаны лаги для перекрытия, на них останется положить утеплитель и подшить снизу и сверху.
За первый месяц работы были проведены следующие работы:
- возвели до конца стены
- по верхнему периметру сделали армо-пояс
- смонтировали кровельную системы
- покрыли металлочерепицей и утеплили крышу
- вставили окна
- внутренние перегородки и утепленные перекрытия, покрытые ОСБ и вставили входную дверь
Сколько потратили за первый месяц, цены:
1. Поставили бытовку для строителей (у нас она уже была), поэтому не считаем.
2. Стоимость укладывания блоков для возведения стен и перегородок 1700р/м3, материалы были в наличии, единственный материал, который мы приобрели - пенный клей для блока.
Итого - 14 000р чтобы полностью закончить стены у здания.
3. Армирующий пояс - 25 000р, арматура была в наличии, расход на пиломатериалы - 8000р, бетон 15 000р.
3. Смонтировали стропильную систему, на материалы ушло примерно 18 000р + 4000р за доставку + 5000р на подъем краном.
4. Утеплили крышу - утеплитель частично купили, изоспам, контр-рейку и наколотили решетку. Докупили саморезы, уголки, гвозди с доставкой = 10 000р.
5. Купили металлочерепицу за 68 500 + доставка4500 + подъем краном 5000р. Работа по укладке - 800р/м2 = 98 000р.
6. Сделали окна в один уровень, часть из имеющихся в изначальном проекте заложили, цена работы 1000р/окно, материалы 102 000р.
7. Возвели перегородки внутри дома, сделали новые комнаты, цена 500р/м2 за перегородки, в сумме вышло 15 000р.
7. Утеплили перекрытия между 1 и 2 этажом и застелили ОСБ, стоимость за материалы составила 70 000р вместе с доставкой, работы 500р/м2.
Общая сумма работ - 39 000р.
8. Смонтировали люк лестницу - 7000р.
9. Установили дверь за 23 000р, монтаж 1000р.
+ докупали кучу мелких материалов.
Стоимость проделанных работ на этом этапе вместе с затратами на покупку дома составила 2 млн руб.
К сожалению, наш проект реализовывался медленнее, чем планировалось, во-первых, это связано с нашей Уральской погодой - длительное время было -20 градусов и очень сильный ветер, тем не менее, строители пытались продолжать работать и в такую погоду.
А вторая причина - мы потратили время на переделку кровли
Выяснилось, что скат по проекту оказался достаточно пологий, поэтому мы заменили металлочерепицу на профлист, длиной полностью на весь пролет, переделали и усилили стропильную систему.
Что мы сделали за следующие 2.5 месяца?
Приступили к наружной отделке дома: по периметру набили бруски по уровню, на расстоянии 59см, чтобы плотно вставал утеплитель и не оставалось зазоров.
Утеплитель: базальтовая вата, по низу пенополистерол, далее покрыли гидро-ветрозащитной мембраной, набили контррейку и к ней прикрепили ОСБ, и поверх этого установили гибкую черепицу "Технониколь".
Цены:
1. Стоимость пиломатериалов, включая леса, бруски и контррейку - 23 000р.
2. Утеплитель и ОСБ с доставкой - 50 000р.
3. Гидро-ветрозащитная мембрана - 2 500р.
4. Гибкая черепица - 136 000р.
5. Отливы 5600 + работа 3650р.
6. Стоимость работ по фасаду составила 800р/км2, общая сумма получилась 233 000 ( за 292 м2).
7. Сайдинг на карнизы - 28 000р, работы по монтажу - 26 000р.
Общая стоимость за фасад получилась - 500 000р.
Во сколько обошлась переделка кровли?
1. Куплены материалы на профлист с высоким профилем на всю длину ската - 80 000р.
2. Работа крана - 10 000р.
3. Чтобы влага не проходила сквозь нахлест профлиста, дополнительно прошлись полиуретановым герметиком, стоимость составила - 19 000р на всю крышу.
4. Работы по демонтажу и монтажу крыши 300р/м2 - 37 000р.
5. Перед работами пришлось очистить снег с крыши - 8000р.
6. Работы по усилению кровли - 37 500р.
7. Пиломатериалы на усиление 26 500р.
Общая стоимость переделки составила - 222 000р
Третий этап переделки:
Внутри дома утеплили плиту экструдированным пенополистиролом - 10 700р за материалы.
Арматура 4000р, теплый пол - 9 500р за материалы, и работа по установке 10 000р.
Залили бетоном - 23 400р
Работа ленты - 11 000р
Общая стоимость работ - 30 000р
Общая стоимость работ стяжки с материалами - 98 500р
На втором этаже усилили стропильную конструкцию, установили дополнительные балки примерно 5 шт, связали и укрепили между собой чтобы не было отклонений.
Общая стоимость дома на этом этапе составляет уже 3 млн
Внутренняя отделка
Уточню, что общая площадь по наружному периметру составила около 200 м2, по внутреннему 170 м2.
1. Стены отштукатурили, не используя гипсокартон, 200р/м2 без маяков, но получилось ровно.
2. Поклейка обоев под покраску 120р/м2 и покраска в два слоя так же 120р/м2.
3. Установка межкомнатных дверей 2000р каждая
4. Установка керамогранита на пол 600р/м2с затиркой швов.
5. Везде установили натяжные потолки 40 000р за все.
6. Ванна, тумбочка, унитаз, водонагреватель - купили все самое дешевое в "Леруа Мерлен", стоимость работ за всю сантехнику составила 20 000р.
7. Электрика во всем доме 27 000р.
8. На втором этаже отштукатурили стены и на пол положили осб - подготовили для дальнейшей поклейки обоев и установки ламината. Отделочные материалы использовали самые экономичные из "Леруа Мерлен".
9. Снаружи дома установили заводской септик - 70 000р (с эвакуатором и засыпкой щебенки).
10. Участок частично выровняли.
11.Установили небольшой колодец из кирпича на скважину.
В этом видео сделан обзор дома, посмотрите, как стало красиво! Это уже готовый дом - заезжай и живи, останется только купить мебель.
Итак общая себестоимость данного проекта земельный участок с готовым домом составила 3,7 млн. (стоимость на 2021 год)
Без переделки кровли составила бы 3,5 млн.
Выгодно ли покупать недострой, или строить с нуля, решать вам, для себя я сделал вывод, что пока больше такие проекты брать не буду.
Также весь процесс можно посмотреть в моем видео на Ютуб
Задавайте вопросы в комментариях!