По данным компании CBRE, в 2021 году россияне инвестировали 190 миллиардов рублей в коммерческую недвижимость. Похожие цифры были только до пандемии.
Но, если в сделке участвует организация, нужно учитывать нюансы. Иначе покупка офиса или магазина может затянуться, а договор аннулировать.
Рассказываем, как правильно провести сделку с коммерческой недвижимостью.
Что относится к коммерческой недвижимости
Коммерческой называют нежилые площади, которые можно использовать для предпринимательской деятельности. Например, открыть магазин, офис, хостел или парикмахерскую; обустроить склад или производственный цех.
Коммерческую недвижимость подразделяют на виды:
- свободного назначения — нежилые здания и помещения, в которых можно обустроить кафе, магазин, склад, гостиницу;
- торговая — магазины, торговые и торгово-развлекательные центры, аптеки;
- офисная — бизнес-центры, офисы;
- индустриальная — склады, базы, производственные здания, АЗС;
- апартаменты — нежилая недвижимость по типу квартиры, которую можно сдавать в аренду;
- социальная — спортивные, медицинские и детские центры, дома престарелых, салоны красоты;
- земельные участки под промышленность.
Сделки с коммерческой недвижимостью могут заключать организации и частные лица. Собственник имеет право использовать площадь под свой бизнес, сдавать в аренду, заложить банку или перепродать.
Цена коммерческой недвижимости во многом зависит от инвестиционной привлекательности. Например, магазины на первом этаже в центре города стоят дороже — здесь больше потенциальных покупателей, поэтому выше спрос на торговые площади.
Меньше всего ценятся помещения в подвале и на цокольном этаже. В таких помещениях бывает высокая влажность и неприятные запахи, а посетителям неудобно спускаться по крутой лестнице.
Какие документы нужны для сделки
Перечень документов, если продавец — организация
Выписка из ЕГРЮЛ. Владельцы компании в любой момент могут внести изменения в госреестр, поэтому документ действует один день. Выписку из ЕГРЮЛ лучше заказывать дважды: первый раз — когда нашли подходящую площадь, второй — в день сделки.
В документе указывают, работает ли организация на момент запроса. Если компания прекратила существование, сделку с ней заключать нельзя. Еще по выписке можно узнать, кто является директором организации и уполномочен заключать договоры.
Нотариальная доверенность. Договор купли-продажи должен подписать директор. Но иногда вместо него сделку сопровождает другой сотрудник. Это возможно, если у него есть доверенность.
Доверенность на продажу недвижимости нужно получить у нотариуса
Проверьте, чтобы в доверенности были указаны:
место и дата оформления;
срок действия;
данные о доверителе и поверенном — Ф. И. О., гражданство, место проживания, паспортные данные.
В доверенности должно быть написано, что сотрудник, действующий от лица компании, имеет право представлять интересы организации-собственника в сделке с недвижимостью: собирать и запрашивать нужные бумаги, подписывать договоры, сдавать документы в органы государственной регистрации, получать деньги. Иногда в доверенности указывают сумму сделки.
Филипп Покровский, юрист
Подлинность доверенности можно бесплатно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого в поисковой строке сервиса вводят реестровый номер, дату выдачи и фамилию нотариуса.
Устав компании. Необходимо проверить, не прописаны ли в Уставе ограничения на продажу имущества фирмы. Бывает, что директору необходимо получить согласие учредителей, чтобы выйти на сделку.
Бухгалтерский баланс за последний отчетный период. Документ проверяют, чтобы проанализировать финансовое состояние компании. Например, чистые активы с отрицательным значением, показывают, что кредитные средства превышают собственные. Организация с такими показателями может находиться в одном шаге от банкротства или на стадии ликвидации. Если заключить сделку с банкротом, кредиторы могут аннулировать сделку через суд.
Справка о крупности сделки. Когда цена или балансовая стоимость объекта превышает 25% общей стоимости активов компании, сделка считается крупной. Ее можно проводить с согласия учредителей.
Решение совета директоров о продаже недвижимости. Документ нужен, если у компании несколько владельцев.
Паспорт директора и документ о его назначении. Вид документа о назначении директора зависит от количества учредителей. Если учредитель один — компания прилагает копию решения о назначении директора, если несколько — копию протокола собрания.
Перечень документов, если продавец — частник
Частный продавец должен представить паспорт и нотариальное согласие супруга на сделку. Если недвижимость продает индивидуальный предприниматель, он дополнительно предоставляет выписку из ЕГРИП.
Перечень документов на коммерческую недвижимость
- Выписка из ЕГРН о праве собственности и отсутствии обременений — ее можно заказать в МФЦ, на «Госуслугах» или на сайте Росреестра.
- Документ, на основании которого появилось право собственности, — договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия или судебное решение.
- Разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию — документ нужен для новостроек.
- Технический паспорт и кадастровый план.
- Договоры с арендаторами.
- Квитанции об оплате коммунальных платежей за последний месяц.
- Договоры с работниками — охранником, уборщицей, дворником.
- Договоры с обслуживающими компаниями — о вывозе мусора, с охранной организацией, поставщиками электроэнергии, воды и отопления.
- Оценочный отчет. Документ необязательный, но с ним проще определить рыночную стоимость объекта. Если в помещении неузаконенная перепланировка, оценщик укажет это в отчете.
Выписку из ЕГРН можно получить онлайн. На сервисе нужно авторизоваться через Госуслуги, ввести в поисковую строку кадастровый номер или адрес объекта и оплатить услугу. Цена единая для организаций и частников — 350 ₽.
Договор купли-продажи. Можно использовать типовой договор купли-продажи недвижимости. Дополнительно в бланке договора прописывают реквизиты компании продавца и покупателя: название организации, ИНН, КПП, ОГРН, дату регистрации, юридический адрес, должность и Ф. И. О. подписанта. Если одна из сторон действует на основании доверенности — это тоже указывают в договоре.
Цену недвижимости можно написать за весь объект или за один квадратный метр. Также указывают порядок взаиморасчетов — оплата полностью или частями, переводом на расчетный счет или аккредитив.
В договоре купли-продажи нельзя занижать цену недвижимости. Если сделку по каким-то причинам аннулируют, покупателю вернут сумму, указанную в документе.
Можно заключить предварительный договор купли-продажи
Если сделка затягивается, например, покупателю нужно время, чтобы найти всю сумму — можно оформить предварительный договор. Покупатель передает аванс или задаток, деньги переводит через аккредитив или расчетный счет организации. После этого продавец резервирует объект недвижимости и снимает его с продажи.
Тексты предварительного и основного договоров должны совпадать. Но в предварительном дополнительно указывают, в какой срок стороны обязуются заключить основной договор. Если конкретный период не указан, его считают равным одному году. Если основной договор заверяют у нотариуса, аналогично поступают и с предварительным.
Если одна из сторон, заключивших предварительный договор, уклоняется от сделки, вторая сторона может обратиться в суд. Тогда основной договор вступит в силу принудительно — по решению суда.
Филипп Покровский, юрист
Особенности сделки
Продавец и покупатель подписывают договор и сдают его в Росреестр. Если продают долю в праве собственности, сделка проводится через нотариуса.
За регистрацию права собственности на коммерческую недвижимость нужно уплатить госпошлину: физические лица уплачивают 2 000 ₽, организации — 22 000 ₽.
Если покупатель и продавец — обычные люди, они могут расплатиться наличными или через банковскую ячейку. Если в сделке участвует организация, передавать деньги нужно по безналу.
- Переводом с банковского счета покупателя на расчетный счет продавца.
- Через эскроу-счет или аккредитив. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке. Продавец-организация сможет их получить, когда выполнит оговоренные условия. Например, когда предоставит выписку из ЕГРН, доказывающую, что покупатель получил право собственности на недвижимость. После этого банк переводит деньги на счет организации.
Риски сделки с юридическим лицом
Если не учесть особенности сделки с организацией, договор купли-продажи могут аннулировать в суде. Право собственности вернется к прежнему владельцу, а покупателю придется взыскивать с него деньги.
Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Обычно сделку с недвижимостью заключает генеральный директор, директор или председатель правления. Если документы подписывает другой сотрудник, например, главный бухгалтер — у него должна быть доверенность.
Организация — банкрот. Если компания проходит процедуру банкротства, ее имущество реализуют на аукционе, а вырученными деньгами закрывают долги. Некоторые фирмы пытаются самовольно продать недвижимость, но кредиторы могут оспорить сделку в суде.
Информация об открытии дела о банкротстве содержится в Едином федеральном реестре. Чтобы найти данные об организации, нужно знать ее ИНН.
Как узнать о банкротстве продавца
Если организация-должник продала объект в течение года до банкротства, суд может аннулировать и эту сделку, чтобы выставить имущество на торги.
Как происходит оспаривание сделок должника при банкротстве
Чтобы обезопасить себя, покупатель может проверить продавца по базе судебных приставов — посмотреть, нет ли у него крупных долгов. Если на фирму возбуждено исполнительное делопроизводство, от сделки лучше отказаться.
На недвижимость претендует кто-то еще. Бывает, что уволенный директор продал помещение, и учредители через суд пытаются вернуть право на имущество. Чтобы избавиться от спорной недвижимости, собственник выставляет ее на продажу.
По базе арбитражных дел можно узнать, нет ли претендентов на это имущество. В поисковой строке сервиса вводят ИНН продавца и просматривают выдачу по судебным решениям. Если в них фигурирует выбранное помещение, лучше поискать другую недвижимость.
Как проверить, не выступал ли объект недвижимости предметом судебного спора
Под видом продавца действуют мошенники. Например, они снимают офис, оформляют липовую доверенность от имени собственника и продают помещение. В течение трех лет владелец может аннулировать сделку в суде. Пострадавшему покупателю придется обращаться в полицию, а затем через суд пытаться вернуть деньги.
По выписке из ЕГРН можно установить владельца помещения; уточнить, кто может совершать сделки от лица организации; проверить подлинность доверенности по базе нотариальной палаты.
Как работать с коммерческой недвижимостью
- Закажите выписку из ЕГРН, чтобы установить владельца помещения. Если помещением владеет частник, сделка проводится по стандартному сценарию.
- Если продавец — организация, установите, кто из сотрудников уполномочен подписывать договор купли-продажи, нет ли у организации крупных долгов и других претендентов на недвижимость. Для крупной сделки нужно получить разрешение на продажу от учредителей.
- Закажите оценочный отчет, чтобы определить рыночную стоимость объекта.
- Подготовьте необходимые документы.
- Проводите взаиморасчеты с организацией только безналичным способом: со счета на счет или через аккредитив.