Весна 2022 года – начало нового кризисного периода на рынке коммерческой недвижимости России. Сложная политическая и экономическая обстановка отразится глобальными структурными изменениями на всей отрасли в целом: изменится состав востребованных арендаторов, локаций, уровень арендных ставок.
Уже сейчас на стол к большинству крупнейших арендодателей легли письма с требованиями о снижении арендных ставок от 40 до 70% или переходе на оплату % от ТО без фиксации минимальной арендной платы. Разумеется, просьбы большей части арендаторов, работающих в ТРК, в особенности «приостановивших» торговую деятельность и находящихся в прямой зависимости от импорта, оправданы. Но к нашим клиентам стали поступать запросы о сокращении арендной платы до 50% (!) от крупнейших продуктовых операторов, аптек и др., работающих на объектах street-retail!
Как правильно вести себя в сложных ситуациях с арендатором?
Конечно, единого универсального рецепта нет. Но вам будет проще найти правильное решение, если вы используете наш алгоритм работы с арендаторами в кризис:
- Отключаем эмоции. Просьба арендатора о снижении арендной платы чаще всего носит вынужденный характер. Поэтому не спешим сразу отказывать!
- Также отключаем страх и не торопимся сразу соглашаться на выдвинутые арендатором условия! Шаблон письма у сетевых компаний о снижении аренды рассылается практически идентичный всем арендодателям, и размер требуемой скидки в нём не зависит от конкретной экономической ситуации арендатора на вашем объекте.
- Рассматриваем каждую просьбу индивидуально! Доходность у разных магазинов одной сети, расположенных в разных локациях, может быть диаметрально противоположной, так же как и планы руководства сетей о будущем конкретных магазинов. Поэтому чтобы принять правильное решение, проводим всесторонний анализ бизнеса арендатора. Запрашиваем у арендатора данные по товарообороту за предшествующий год, а также годовые данные о расходах конкретного объекта.
- Если есть возможность и доверительные личные отношения, пообщайтесь с руководством сети «в кулуарах». Так вы можете узнать, какой репутацией пользуется у компании магазин, расположенный на вашем объекте, обсуждается ли его возможное закрытие или, наоборот, он на «хорошем счету», а письмо о скидке вам прилетело «за компанию» в рамках «оптимизации арендных платежей» арендатора.
- Помимо тщательного изучения бизнеса арендатора на вашем объекте, вам необходимо проанализировать сложившуюся ситуацию в его отрасли в целом и оценить возможное влияние на неё введённых санкций и ограничений.
- Если вы выявите, что проблемы с доходностью у арендатора носят временный характер из-за перебоев с поставками или выпадением части ассортиментного перечня ввиду введенных ограничений, но в целом есть перспективы восстановления в течение 2-3 месяцев, можно рассмотреть возможность предоставления временной скидки, размер которой должен зависеть от реально складывающейся экономической ситуации арендатора в данный момент времени. Но скидку рекомендуем предоставлять помесячно, постоянно анализируя ситуацию!
- Если перспективы выравнивания ситуации в отрасли или бизнесе арендатора отсутствуют, соглашайтесь на небольшую скидку, вносите в договор пункт о возможности одностороннего внесудебного расторжения договора Арендодателем и начинайте искать замену. Только сначала внимательно проанализируйте ваш объект для того, чтобы определить его «Наилучшее и наиболее эффективное использование», чтобы сделать ваш арендный бизнес более устойчивым. О том, как это сделать, мы расскажем в следующей статье.
Желаем вам здоровья, благополучия и максимального достижения договоренностей win-win со своим партнерами!
Ирина Смолина
CEO консалтинговой компании TOP Broker www.топброкер.рф