Многие участники сделки считают, что, если была достигнута устная договоренность между Продавцом и Покупателем относительно условий сделки, все будет проходить именно так, как Стороны договорились между собой. Однако, не стоит забывать простую истину «Гласит пословица людская-что слово к делу не пришьешь…» (художник и поэт Эдуард Венц). При совершении сделки, любые, казалось бы, порой не значительные мелочи и договоренности надо фиксировать на бумаге, дабы избежать потом проблем.
Итак, в сложившихся условиях Продавцу недвижимости необходимо обратить внимание на следующие моменты:
1. Расчет по сделке.
Ранее мы всегда рекомендовали производить расчет в безналичном порядке, через номинальный счет или аккредитив, однако в данный период времени лучше избегать расчетов через банки, так как в кризисной ситуации банк может закрыть отделения и у Продавца физически не будет возможности предъявить документы для раскрытия аккредитива или банк может ограничить выдачу наличных денежных средств. Явным примером была ситуация, возникшая в марте-апреле 2020 года, когда банк закрыл свои отделения для посещения физическими лицами и Продавцы не могли получить причитающиеся им денежные средства за проданную недвижимость.
В любой непонятной ситуации клиенты банков снимают наличные денежные средства со счетов, это естественная реакция на кризис, считает ген. директор аналитической и консалтинговой компании Frank RGЮрий Грибанов.
Таким образом, у банка просто может не быть наличных денежных средств либо банк может поставить условие о выдаче наличных денег не более определённый суммы за какой-либо расчетный период.
На основании изложенного, рекомендуем Продавцам производить расчет по сделке до государственной регистрации.
2. Если Покупатель отказывается рассчитываться с Продавцом до государственной регистрации перехода права собственности?
Зачастую Покупатели бояться рассчитаться с Продавцом до государственной регистрации перехода права собственности и эти опасения вполне обоснованы, так как сделку могут не зарегистрировать, а деньги уже переданы. В этом случае, Продавец может пойти на условие Покупателя, но при этом обязательно в договоре купли-продажи нужно указать, что продаваемое недвижимое имущество до момента полного расчета находиться в залоге у Продавца. Это значит, что при регистрации права собственности Покупателя регистратор внесет запись в ЕГРН о наличии залога (ипотеки) в пользу Продавца, таким образом фактически собственником будет Покупатель, но произвести какие-либо действия с недвижимым имуществом он не сможет, например, продать или подарить проданное имущество до момента пока указанное обременение не будет снято. Залог с недвижимого имущества снимается на основании заявления Продавца, которое Продавец должен подать в МФЦ после того, как с ним в полном объеме рассчитается Покупатель.
3. Если расчет производиться после государственной регистрации права собственности Покупателя на объект в договоре купли-продажи обязательно нужно прописывать срок, в течение которого Покупатель должен рассчитаться с Продавцом.
4. Если расчет все-таки производиться в безналичном порядке через банк.
Если расчет по сделке будет производиться через банк в безналичном порядке рекомендуем выбирать банки с государственным участием или государственный банк.
Банк с государственным участием – это кредитное учреждение, в управлении которым принимает участие государство. Государственный банк – это где, контрольный пакет акций банка принадлежит государству (напрямую или косвенно), включая различные субъекты РФ или муниципальные образования. Доля государства всегда превышает 50% акций. Список банков можно посмотреть в сети Интернет или на сайте Центрального банка РФ.
5. Передача недвижимого имущества.
По законодательству РФ сделка считается исполненной при соблюдении двух условий: первое, это произведенный расчет за имущество и второе условие, это передача имущества во владение Покупателя. Рекомендуем Продавцам передавать имущество только после полного расчета за него. Данное условие необходимо прописать в договоре купли-продажи, т.е. в договоре должно содержаться условие о том, что имущество будет передано по акту приема-передачи после получения денежных средств Продавцом, а также срок, в течение которого Продавец должен передать имущество Покупателю.
6. Отказ от сделки.
В сложившейся ситуации рекомендуем Продавцам в договоре купли-продажи недвижимого имущества предусматривать условие об одностороннем отказе от сделки. Для чего это необходимо: например, Покупатель положил/внес деньги на аккредитивный или номинальный счет, но по независящим причинам от Продавца, Продавец не может получить причитающиеся ему денежные средства и устранение этих причин невозможно или носит длительный характер. При таких обстоятельствах, имеет смысл отказаться от сделки и расторгнуть ее в добровольном порядке с Покупателем, а если Покупатель отказывается от расторжения, то в судебном порядке. При этом все возможные варианты развития событий будет правильно сразу предусмотреть в договоре, а также прописать ответственность Покупателя в случае отказа от расторжения договора в добровольном порядке.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью онлайн по всей России. Отзывы на сопровождение https://vk.com/topic-82419836_33610075?offset=80
Виды услуг и цены: https://vk.com/uslugi-82419836
Для получения условий сотрудничества и ответов на вопросы пишите
В любой мессенджер +79227101699
