⚡ В связи с известными событиями курс доллара вырос до 138 руб., а курс евро — до 142 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1991, 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.
💭 Рассказываем, как может измениться жилой рынок в сложившейся ситуации.
💰 Насколько сильно данная ситуация повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.
💥 Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на рынке новостроек. Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было. Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.
⚡Текущая кризисная ситуация беспрецедентна по своей сути. Поэтому сравнение с прошлыми кризисами, прошедшие за последние 20 лет, не совсем релевантно. Тем не менее, из того, что уже видно сейчас, можно отметить некоторые тенденции, которые негативно скажутся на застройщиках.
🎯Прежде всего, это резкое снижение рубля – для многих застройщиков это означает повышение сметы строительства, так как, в любом случае, используется определенный процент импортных материалов. Сразу после начала острой фазы конфликта, многим девелоперам пришлось спешно вноситься изменения в финансовые модели проектов, что также отражается в росте цен на квартиры, которые мы наблюдаем на рынке новостроек.
❗❗ Во-вторых, вероятнее всего, начнутся проблемы с поставкой этих импортных товаров. В-третьих, в долгосрочном плане, конечно же, отрицательный эффект для застройщиков будет иметь ухудшение условий по проектному банковскому финансированию, ключевая ставка уже 20%.
🔥 Ситуацию для застройщиков в ближайшей перспективе может улучшить повышенный спрос со стороны покупателей. На жилом рынке и в экономике опять наблюдаются все сигналы, стимулирующие активность покупателей – снижение стоимости рубля, существенные инфляционные ожидания, неопределенность будущей ситуации.
💰 Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару. Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях.
❗Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.
✅ На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, снижали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.
🔸Какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается. Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом.
🔸Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.
💥 В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.
📌Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке
✅ Безусловно компаниям-застройщикам будет нелегко, как минимум, в ближайшее время, как и всей экономике в целом. Однако в последние лет 6-7 на жилом рынке Москвы была явная тенденция укрупнения компаний – большие становились еще больше, а компании поменьше либо поглощались, либо уходили с рынка. Также, с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, финансовые потоки в строящихся жилых проектах стали больше контролироваться. В связи с этим, устойчивость компаний сейчас выше, чем в предыдущие кризисы. Но многое зависит от того, как ситуация будет развиваться дальше. Также, не стоит забывать о том, что государство во все последние кризисы оказывало меры поддержки строительной отрасли.