В данный момент на рынке недвижимости, сильно распространена такая процедура, как ЗАНИЖЕНИЕ цены в договоре купли-продажи. Давайте разберем, какие риски существуют для обоих сторон при данной процедуре.
Для чего продавцы занижают цену в договоре купли-продажи? В случае, если собственник объекта владеет им меньше минимально предельного срока владения (согласно статье 217 НК РФ, он равен трём или пяти годам, а по истечении этого срока налог не начисляется). Это значит, что собственнику с продажи придётся заплатить налог на прибыль 13%. Чем больше стоимость квартиры, соответственно тем больше налог.
Чем же это грозит? Занижение цены в договоре купли-продажи не только рискованно, но ещё и уголовно наказуемо.
Какие риски существуют для продавца?
- Налоговая заставит уплатить налоги и доначислит налог на всю стоимость объекта недвижимости, которую продавец пытался скрыть, т.к. продавец фактически «обманывает» налоговую. Плюс к досчитанному налогу продавец оплатит пени и штраф, установленный НК РФ. Штрафы могут быть в размере от 20-40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога.
- Если продавец уже неоднократно уклонялся от выплаты налогов, ему грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы (или другого дохода) за период от 1 до 2 лет. Также есть риск «заработать» принудительные работы на срок до одного года. Самый печальный вариант — арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года (арест и лишение свободы, кстати — разные понятия. Арест предполагает заключение во временной изоляции от общества, то есть в камере. А лишение свободы подразумевает нахождение в тюрьме, колонии, лечебном исправительном заведении и т.д.). Всё это указано в статьях 198-199 УК РФ.
- Занижение цены в договоре, в большинстве случаев, оформляется дополнительным соглашением о неотделимых улучшениях продаваемого объекта недвижимости. Это такое соглашение, в котором прописывается «продажа» вместе с квартирой и ремонта, (т.е. продавец якобы купил квартиру и сделал ремонт) и т.д. Продавцы не задумываются, что покупатели могут в будущем оспорить это соглашение и попросить продавца вернуть деньги за улучшения, так как они их не устраивают или совсем им не нужны. И такая судебная практика существует!
Риски для покупателя
- Покупатель также сразу же становится «недобросовестным приобретателем», что лишает его шанса, в случае признания сделки недействительной, остаться с квартирой.
- Покупателя налоговая тоже вызовет на допрос. У них есть на это право!
- Если сделка будет признана судом недействительной, вернуть разницу между реальной стоимость объекта и ценой в договоре будет достаточно сложно, очень сложно) Хотя и есть решение судов, где суд вставал на сторону покупателей и обязывал продавца вернуть деньги по распискам. Но это редкий случай.
Пример
Предположим, объект был куплен в 2019 года за 3 миллиона рублей. Стоимость продажи сейчас составляет 5 миллионов рублей. При указании в договоре 5 миллионов рублей сумма налога составит 260 000 рублей. При занижении в договоре стоимости до 3 миллионов есть вероятность оплатить:
13% от стоимости объекта (650 000 рублей) + минимальный штраф 20% (130 000 рублей).
То есть минимум нужно будет оплатить 780 000 рублей.
И не забудьте про срок от 2 лет общего режима.
Стоит ли оно того? возможно лучше продавцу уплатить налог и спать спокойно? или же покупателю поискать другой вариант?