В связи с существенным повышением ставок по ипотеке нам задают вопрос о материальной выгоде при низких ставках в договоре и высокой ключевой ставке. И даже если кто-то ещё не успел об этом задуматься, рассказываем всем о ситуации — подробно и с выдержками из закона.
Итак, материальная выгода появляется из-за экономии на процентах — если фактическая ставка по кредиту меньше ⅔ ключевой. Другими словами и в текущих условиях: если кредит был получен по ставке ниже ⅔ от 20%, (ниже 13,33(3)). И это практически все ранее выданные ипотечные кредиты.
Обратимся к Налоговому кодексу (п. 2 ст.212):
При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как: 1) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.
Ключевую ставку смотрят ежегодно: если её повысили, а ваша ставка ниже ⅔, как будто тут и начинает возникать выгода и налог — не 13% на доходы физических лиц, а 35%-й (ст. 224 НК РФ).
Но не стоит пугаться! Сейчас разберёмся: ещё в Налоговом кодексе есть ст. 212, по которому доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:
1) если иное не предусмотрено настоящим подпунктом, материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ:
- (абзац 3) материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение…
- (абзац 4) материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на….
И, вроде, всё нормально, но далее мы видим достаточно пугающий пункт:
(абзац 5) Материальная выгода, указанная в абзацах третьем и четвертом настоящего подпункта [это как раз вышеуказанные пункты], освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 настоящего Кодекса, подтвержденного налоговым органом в порядке, предусмотренном пунктом 8 статьи 220 настоящего Кодекса.
И судя по этому абзацу получается, что если вы не имеете права на имущественный вычет (например те, кто получает доход без уплаты НДФЛ, как ИП), то вы должны платить налог с «материальной выгоды».
Но(!) это не так: обращаемся к письму Минфина, где находим отсылку на другой пункт статьи 212 НК РФ:
- (абзац 6) Материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами (за исключением материальной выгоды, указанной в абзацах 2-4 настоящего подпункта), признается доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, при соблюдении в отношении такой экономии хотя бы одного из следующих условий:
- (абзац 7) соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях;
- (абзац 8) такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или индивидуальным предпринимателем обязательства перед налогоплательщиком, в том числе оплатой (вознаграждением) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги).
Если очень коротко, то если все вышеперечисленные пункты вами не исполняются, выгоды НЕТ. Об этом прямо говорит вышеуказанное письмо Минфина:
В случае если в отношении экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заёмными (кредитными) средствами на новое строительство (приобретение жилья) не соблюдаются условия, предусмотренные абзацами седьмым и восьмым подпункта 1 пункта 1 статьи 212 Кодекса, то с 1 января 2018 года соответствующая экономия согласно положениям Кодекса не признается доходом в целях налогообложения.
И разберём на примере: вы получили кредит в банке, и банк не является вашим работодателем. При ипотечном кредите на покупку / строительство жилья или рефинансировании такого кредита, материальной выгоды НЕТ и налога с такого «дохода» тоже НЕТ. Если вы работаете в банке и получили там кредит, проценты по которому оказались ниже ⅔ ключевой ставки, то тут вы имеете высокую вероятность на налог с материальной выгоды. Сотрудники банка сами считают эту выгоду, начисляют и удерживают налог.
Если у вас остались вопросы, обращайтесь: мы постараемся разобраться в вашей ситуации! Наш контактный телефон — 8 (812) 676-66-08. Больше о рынке недвижимости в Петербурге прямо сейчас — на нашем канале в Telegram.